Sau khi bùng nổ vào giai đoạn cuối năm 2020, thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại và “đóng băng” từ cuối năm 2022 khi nguồn cung căn hộ bị đình trệ, lượng tiêu thụ sụt giảm, hàng loạt khó khăn ập đến.

Để cải thiện tình hình bất động sản, nhóm 3 sắc luật quan gồm: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường. Trong tháng 11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), còn Luật Đất đai (sửa đổi) cũng được thông qua vào ngày 18/01/2024.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có một số nội dung đáng chú ý như: siết chặt hoạt động phân lô bán nền, quy định công khai minh bạch về thông tin dự án, quản lý chặt chẽ về việc đặt cọc dự án.

Luật Nhà ở 2023 sẽ tập trung vào việc hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội, giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường và giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, theo đó giúp thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.

Còn Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc giúp giải quyết vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án với vấn đề quan trọng như giải phóng mặt bằng, xác định giá đất. Đây là bộ luật quan trọng, có thể mang lại nhiều tác động tích cực tới thị trường bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành, sẽ được chúng tôi phân tích cụ thể bên dưới.

Với những tác động của nhóm 3 sắc luật liên quan đến ngành bất động sản sắp có hiệu lực, ABS đánh giá các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn cùng với năng lực tài chính tốt, có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án bất động sản sẽ được hưởng lợi mạnh mẽ gồm: VHM, NLG và KDH.

Với VHM, nhóm phân tích thấy rằng dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3 sẽ tiếp tục là nguồn đóng góp quan trọng vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp khi được tập trung bàn giao trong năm 2024.

Trong các năm tiếp theo, dự án Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) sẽ tiếp nối đóng góp vào kết quả kinh doanh của VHM với những yếu tố tích cực khi được mở bán từ tháng 3/2024 đã mang lại doanh số ấn tượng khoảng 26.000 tỷ đồng. Ngoài ra, các dự án Vinhomes Cổ Loa (Đông Anh, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng, Hà Nội) cũng là các dự án trọng điểm gối đầu, đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp.

ABS dự phóng doanh thu và lợi nhuận sau thuế 2024 của VHM ở mức 108.251 tỷ đồng (tăng 4,5% so với cùng kỳ) và 34.300 tỷ đồng (tăng 2,8% so với cùng kỳ). Theo đó, ước tính EPS và BVPS năm 2024 lần lượt đạt 7.870 đồng và 40.765 đồng/CP.

Trong khi đó, NLG sở hữu quỹ đất sạch rộng lớn, pháp lý rõ ràng, các sản phẩm đón đầu hồi phục của thị trường nhờ tập trung vào phân khúc hợp lý “vừa túi tiền” với nhu cầu ở thực sẽ được hưởng lợi mạnh mẽ từ sự khởi sắc chung của thị trường bất động sản.

Quý đầu năm, dù kết quả kinh doanh của NLG kém sắc do lượng bàn giao tại các dự án thấp, nhưng doanh số vẫn duy trì tốt khi đạt 1.160 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ đến từ các dự án Akari City, Mizuki Park, Southgate, Central Lake. Đây được coi là điểm sáng trong tình hình khó khăn chung của toàn ngành bất động sản.

Với lượng sản phẩm dồi dào, phù hợp với nhu cầu thực tế khi nguồn cung chung của thị trường vẫn ở mức thấp, ABS đánh giá NLG sẽ tiếp tục duy trì được doanh số bán hàng và góp phần ghi nhận tích cực vào kết quả kinh doanh thời gian tới.

Năm 2024, ABS dự phóng doanh thu NLG đạt 6.734 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 721 tỷ đồng, lần lượt tăng 1,1% và 49% so với cùng kỳ. Theo đó, ước tính EPS và BVPS lần lượt đạt 1.876 đồng và 26.583 đồng/CP.

Còn KDH có quỹ đất lớn với 600ha bất động sản nhà ở và 100ha khu công nghiệp ở khu vực TP.HCM, hướng tới nhu cầu ở thực sẽ được hưởng lợi từ sự khởi sắc chung của thị trường bất động sản.

KDH và tập đoàn Keppel đã thỏa thuận hợp tác xây dựng 2 dự án Emeria và Clarita tại TP. Thủ Đức với tổng chi phí phát triển là hơn 10.000 tỷ đồng. Các dự án trên đã có quyền sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch. Trong dài hạn, ABS nhận định với quỹ đất tiềm năng của KDH, sự đồng hành của tập đoàn Keppel có thể giúp doanh nghiệp có một tiềm lực tài chính mạnh mẽ để triển khai dự án.

Riêng năm nay, Các dự án The Classia và The Privia sẽ là nguồn đóng góp doanh thu chính cho KDH, đặc biệt là Privia khi toàn bộ sản phẩm đã bán hết trong quý IV/2023 và sẽ bàn giao ghi nhận doanh thu trong năm nay.

Nhóm phân tích dự phóng doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024 của KDH ở mức 3.716 tỷ đồng, tăng 78% so với cùng kỳ và 801 tỷ đồng, tăng 11,9%. Theo đó, ước tính EPS và BVPS lần lượt đạt 968 đồng và 18.100 đồng/CP.