Chia sẻ tại Hội thảo “Cơ hội đầu tư cuối năm 2024” do Báo Đầu tư tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ quốc gia nói rằng, từ nay đến cuối năm, điểm nổi bật nhất về chính sách đó là 3 luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, đi kèm với đó là 7 nghị định. 3 bộ Luật này ra đời mang đến thay đổi lớn.

Thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như một số lĩnh vực có liên quan đang chờ đợi một cách tích cực về hiệu lực và hiệu quả của các Luật và Nghị định quan trọng này. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản, nhà ở đang có những dấu hiệu phục hồi ở một số phân khúc. Nguồn cung về bất động sản và nhà ở cũng đang có dấu hiệu tăng và hy vọng sau ngày 1/8, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài sản nói chung bao gồm cả chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp sẽ phục hồi tích cực.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group nhận định, trong ngắn hạn, rất khó để có thể có sự tăng trưởng đột biến về giá cũng như cung trong thị trường. Điều này do cần có một khoảng thời gian để các luật này đưa vào thực tiễn đời sống. Cùng với đó, Ông Thắng đánh giá các bộ luật cần 6 – 12 tháng mới thực sự thẩm thấu vào thị trường.

Về trung và dài hạn, các luật này sẽ giúp cho thị trường minh bạch hơn, bảo vệ nhà đầu tư, và giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Thường thì đối với một bộ luật mới thông qua, cần khoảng 6 đến 12 tháng để áp dụng vào cuộc sống.

“Tôi cho rằng, điểm rơi có thể sẽ vào khoảng cuối năm 2025 và đạt được đỉnh vào năm 2026. Khi đó, những tín hiệu hồi phục sẽ rõ nét hơn, và chúng ta có thể đón đầu một chu kỳ phát triển mới. Khi các luật mới thông qua, chi phí đầu vào của dự án có xu hướng tăng, đặc biệt là về tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, và các thuế phí liên quan”, ông Thắng cho biết.

Theo số liệu của DKRA, trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM và vùng phụ cận có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Ví dụ, nguồn cung phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lên tới 15.000 căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3.300 căn, tăng 8% so với cùng kỳ. Qua đó, có thể thấy kể cả khi nguồn cung đã bớt hạn chế thì sức cầu vẫn chưa thể bật lên. Đáng chú ý, ông Thắng cho rằng giá bất động sản có thể sẽ tăng lên bởi vì Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất tăng lên. Chính các yếu tố trên sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.

Ngoài ra, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định rằng việc thu tiền đặt cọc thay vì 30%, sẽ khoảng 5% trước khi vào nhà, và 50% thay vì 70% khi hoàn thành. Điều này thay đổi cơ cấu vốn trong cấu trúc đầu tư, buộc doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí vốn nhiều hơn trong khi tỷ trọng huy động vốn từ khách hàng sẽ thấp hơn. Đây là thách thức lớn cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Về cấu trúc vốn của một dự án khi đầu tư, trước đây tỉ lệ vốn thường là 20% vốn chủ sở hữu, 40% vốn vay từ ngân hàng, và 40% huy động từ khách hàng, thì nay với những quy định mới trong quy định thanh toán mới sẽ làm giảm số vốn huy động từ khách hàng, đòi hỏi vốn chủ sở hữu và vốn vay tăng lên.

Chi phí tài chính tăng sẽ làm quyền lực nằm trong tay các cơ quan nhà nước. Để giảm chi phí tài chính, cần có quy trình cấp phép mới cho các dự án. Nếu các luật thông qua và các thông tư, nghị định hướng dẫn được tháo gỡ kịp thời, chi phí tài chính sẽ giảm, giúp giảm chi phí đầu vào cho mỗi dự án.

Việc tăng giá thị trường và sự hồi phục thị trường sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như kinh tế, lãi suất, và tỷ giá. Nếu muốn phân tích một vấn đề liên quan đến giá thị trường bất động sản khi mà ba luật được thông qua, việc áp dụng bảng giá đất thay vì vùng giá đất dẫn đến chi phí đền bù tăng, kéo theo chi phí tiền sử dụng đất và thuế cũng tăng lên. Những chi phí này sẽ kết tinh vào giá đầu vào của việc đầu tư bất động sản.

Những yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, thuế và cơ cấu vốn tăng sẽ làm cho việc giảm giá hiện tại và hạn chế tăng giá nóng trong thời gian sắp tới phụ thuộc vào cơ chế tháo gỡ cũng như cấp phép mới của cơ quan quản lý nhà nước.

Giám đốc đầu tư của DKRA Group cho biết, trong bất cứ điều kiện nào, thị trường cũng có cơ hội. Ví dụ, trong giai đoạn qua, phân khúc chung cư cũ tại Hà Nội đã đặc biệt “sốt nóng”. Những nhà đầu tư biết chớp cơ hội và “lướt sóng” vào thời điểm đó có lẽ đã đạt được tỷ suất lợi nhuận rất hấp dẫn.