Thời gian gần đây, thị trường đất nền ở các huyện vùng ven, ngoại thành Hà Nội trở nên “nóng” hơn bao giờ hết khi các phiên đấu giá đất liên tục “cháy hàng”. Giá đấu thành công ở phiên sau không ngừng phá kỷ lục của phiên trước.

Cao gấp 2-3 lần khu vực lân cận

Cụ thể, ngày 28-7, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng tổ chức thành công cuộc đấu giá 85 thửa đất, trong đó có lô đất trúng đấu giá chạm mốc 100 triệu đồng/m2, cao gấp đôi mức khởi điểm. Ngày 10-8, phiên đấu giá 68 lô đất ở huyện Thanh Oai ghi nhận tới 7.000 bộ hồ sơ tham gia, trong đó có lô đất được đấu trúng với giá lên hơn 100 triệu đồng/m2 khiến nhiều người bất ngờ.

Và mới đây nhất, phiên đấu giá kỷ lục ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kéo dài gần 19 giờ, từ ngày 19-8 đến tận 4 giờ 30 phút sáng 20-8 mới kết thúc. Theo ban tổ chức, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên có 517 khách hàng tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ. Phiên đấu giá này diễn ra căng thẳng, hồi hộp và mệt mỏi đối với cả đơn vị tổ chức và người đấu giá. Nhiều người bỏ về trước vì nhiều lô đất bị trả với giá quá cao, theo kiểu “cố đấm ăn xôi”, “mua cho bằng được”.

Trong khi các nhà đầu tư đang đấu giá, phía bên ngoài phiên đấu giá, nhiều hội, nhóm môi giới bất động sản có mặt, bật chế độ phát video trực tiếp trên nền tảng mạng xã hội tường thuật không khí xung quanh khu vực đấu giá nhằm thổi giá, đầu cơ kiếm lời.

Kết quả, lô LK03-12 (lô góc 3 mặt tiền) có diện tích hơn 113 m2 được trả giá lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm (7,3 triệu đồng/m2). Các lô còn lại có giá trúng từ 97,3-127,3 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất ở mức giá 91,3 triệu đồng/m2.

Một số môi giới có mặt nhận định mức giá trúng đấu giá như trên là cao hơn rất nhiều so với mặt bằng thị trường hiện nay ở địa phương này. Đây cũng là mức giá cao kỷ lục tại một huyện ngoại thành Hà Nội.

Tiếp tục ghi nhận vào sáng 20-8, sau khi phiên đấu giá kết thúc, tại khu đấu giá thôn Lòng Khúc vẫn còn nhiều người môi giới bất động sản hoạt động. Một số môi giới cho biết các lô đất sau đấu giá đang được rao bán chênh 300-500 triệu đồng tùy diện tích, vị trí. “Giá lô LK03-12 (lô góc 3 mặt tiền) có diện tích hơn 113 m2 trúng giá 133,3 triệu đồng/m2 được khách trúng đấu giá ký gửi giá sang tay là 300 triệu đồng. Riêng 2 lô trúng giá thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2 thì được ký gửi giá sang tay là 600 triệu đồng/lô” – một môi giới nói.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định kết quả đấu giá đất với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Đồng thời, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo. Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

Cũng theo ông Tuấn, công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn cho thấy mức trúng đấu giá của 19 thửa đất khu LK03 và LK03 xã Tiền Yên, Hoài Đức cao gấp 2 – 3 lần giá phổ biến trên thị trường.

Có bất thường?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều phân khúc bất động sản tại Hà Nội liên tục tăng giá mạnh, đặc biệt căn hộ chung cư neo ở mức cao (đạt gần 60 triệu đồng/m2 và có xu hướng chững lại) khiến biên lợi nhuận đầu tư giảm mạnh. Đối với phân khúc nhà thấp tầng tại một số dự án nhà ở, khu đô thị cũng ở ngưỡng vài trăm triệu đồng/m2. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư có nhu cầu chuyển dịch sang đất nền vùng ven đô, trong đó đất đấu giá được quan tâm hơn.

Theo ông Đính, khi các luật mới liên quan bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-8 siết chặt phân lô bán nền, nhu cầu tìm đất ngoại ô càng trở nên sôi động. Đặc biệt, thông tin một số huyện của Hà Nội chuẩn bị lên quận vào năm 2025 đã tác động đến tâm lý của cả người dân và nhà đầu tư nên mới có cảnh hàng ngàn người đi đấu giá đất, trong khi nhiều phiên đấu giá cuối năm 2023 đìu hiu, thậm chí nhiều lô đất phải lùi thời gian đấu giá vì không đủ người tham gia.

Trao đổi với báo chí, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng giá trúng đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội, cách trung tâm thành phố 30-40 km được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m² là có yếu tố bất thường. Đất nền vùng ven đang được kích giá lên mức cao mà đời sống người dân không chịu nổi.

Luật sư Nguyễn Văn Hải (đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng việc đấu giá đất dự kiến sẽ mang lại lợi ích trước mắt cho ngân sách địa phương nhưng nếu không được quản lý chặt chẽ, có thể gây ra nhiều hậu quả tiêu cực. Bài học nhãn tiền trong nhiều năm qua đã rõ, việc đẩy giá đất tăng cao không chỉ làm nhiễu loạn thị trường mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đẩy giá đất lên cao hơn để kiếm lời, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản không bền vững.

TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cũng nhận định đất đấu giá các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức… có giá trúng cao hơn nhiều so với thị trường một phần do các nhóm đầu cơ thao túng, “thổi giá”. Bởi theo dõi các phiên đấu giá gần đây, xuất hiện nhóm nhà đầu tư từ Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang… tham giá đấu giá, trả giá cao. Đây là yếu tố đẩy giá nhà đất và bất động sản lên cao trong thời gian tới, khiến những người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Do đó, TS Trần Xuân Lượng đề xuất rằng để ngăn tình trạng đầu cơ, thổi giá thì cần tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu và đất trúng đấu giá phải sau 1-2 năm mới được mua bán, công chứng hoặc nếu chuyển nhượng lại trong khoảng thời gian trên thì tính thuế cao…