Mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh ban hành Kế hoạch thực hiện các khu vực TOD dọc theo tuyến Metro số 1, Metro số 2, tuyến Vành đai 3…
Theo đó, nhằm tổ chức thực hiện, khai thác các quỹ đất có điều kiện chỉnh trang, phát triển thuộc khu vực xung quanh nhà ga tuyến Metro số 1, Metro số 2, nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) theo Nghị quyết 98/2023, làm cơ sở để triển khai thí điểm mô hình phát triển đô thị.
Phạm vi áp dụng là các vị trí, khu vực xung quanh các nhà ga thuộc tuyến đường sắt đô thị số 1 Bến Thành – Suối Tiên, tuyến đường sắt đô thị số 2 Bến Thành – Tham Lương, các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 thuộc địa phận Thành phố Hồ Chí Minh.
Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc pháp lý đất, điều kiện và động lực phát triển,… UBND TP Hồ Chí Minh chia thành 2 khu vực bao gồm: (i) Nhóm đầu tư mới là các khu vực đất trống, hoặc có dân cư thưa thớt, hoặc có kế hoạch thu hồi đất từ các nhà máy/xí nghiệp… dự kiến di dời; (ii) Nhóm cải tạo, chỉnh trang là các khu vực đã hình thành dân cư, có điều kiện đô thị xuống cấp, cần cải tạo, chỉnh trang phát triển đô thị.
Các khu vực TOD đều được lựa chọn trên tiêu chí như dễ triển khai, thuận lợi trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng để sớm thực hiện đạt hiệu quả cao.
TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.
Giai đoạn từ nay tới 2025, Thành phố sẽ triển khai khu vực TOD ở tuyến metro số 2 trên địa bàn quận Tân Phú với quy mô 26,65 ha; tại quân Tân Bình ở Trung tâm triển lãm và trung tâm thể dục thể thao quận Tân Bình, với quy mô 5,1 ha; tại quận Tân Bình và quân 10 ở khu nằm trên 2 địa bàn 2 quận là Khu C30, có quy mô 160,63 ha, cách tuyến metro số 2 khoảng 800 – 1.000m.
Trên địa bàn thành phố Thủ Đức sẽ triển khai khu vực quanh ga Phước Long, quy mô 169,63 ha đối với tuyến metro số 1; khu đất nông trường dừa quy mô 152,6 ha và khu vực phường Long Bình, quy mô 29 ha (đều thuộc thành phố Thủ Đức) thuộc dự án Vành đai 3.
Tại huyện Hóc Môn sẽ triển khai mô hình TOD ở khu số 8 xã Tân Hiệp, với quy mô 198,42 ha; khu số 6, xã Xuân Thới Thượng, với quy mô 389,31 ha; khu 104,95 ha xã Xuân Thới Sơn có quy mô 104,95 ha thuộc dự án Vành đai 3.
Trong giai đoạn 2026 – 2028, TP.HCM sẽ triển khai khu vực TOD ở huyện Hóc Môn tại khu số 1, xã Tân Hiệp với quy mô 290,2 ha thuộc dự án vành đai 3; triển khai khu vực xung quanh vị trí ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh với quy mô 314 ha đối với tuyến metro số 3 nối dài và dự án đường sắt TP.HCM – Cần Thơ.
Về tiến độ cụ thể, trong quý II và quý III/2025, TP.HCM sẽ xác định cụ thể ranh giới, tình trạng pháp lý quy hoạch, đất đai, các chức năng phát triển đô thị của từng khu vực; đồng thời từ quý II – IV/2025 sẽ tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch; quý II-III.2026 thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và năm 2026 sẽ ban hành quyết định phê duyệt dự án.
Sau giai đoạn trên, năm 2026-2028 TP HCM dự kiến phát triển thêm khu vực TOD ở hai vị trí khác, gồm xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn và quanh ga Tân Kiên, Bình Chánh. Những vị trí này sẽ kết nối giao thông với Vành đai 3, đường sắt TP HCM – Cần Thơ…
Về mô hình và các chức năng cơ bản cho các khu vực TOD, TP Hồ Chí Minh nghiên cứu 3 mô hình TOD theo định hướng. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, mô hình TOD tại vùng lõi nhà ga (trong phạm vi bán kính từ 400 đến 500m), thành phố hướng tới phát triển đô thị mật độ cao tối ưu; đất sử dụng hỗn hợp, đa chức năng, thương mại-dịch vụ kết hợp ở; đi bộ là hình thức đi lại chủ yếu trong khu vực TOD; giao thông đối ngoại chủ yếu bằng đường sắt đô thị.
Thứ hai, mô hình TOD tại vùng chuyển tiếp nhà ga (ngoài phạm vi bán kính 400-500m và thuộc bán kính 800 – 1000m). Theo mô hình này, thành phố phát triển đô thị mật độ cao; sử dụng đất hỗn hợp với nhà ở và công trình dịch vụ xã hội; giao thông nội khu chủ yếu đi bộ và xe đạp; kết nối giao thông với nhà ga bằng xe buýt hoặc xe cá nhân nhẹ (xe đạp, xe điện…); giao thông đối ngoại chủ yếu vẫn là đường sắt đô thị.
Thứ ba, mô hình TOD sẽ theo định hướng đô thị tập trung tại vùng phụ cận các nút giao thông của đường Vành đai 3. Đối với mô hình này, TP Hồ Chí Minh phát triển đô thị tại vùng phụ cận các nút giao thông đối với các khu vực có kết nối giao thông thuận lợi với đường Vành đai 3 hoặc tuyến nhánh rẽ (ra hoặc vào) của đường Vành đai 3; theo hướng hình thành các khu dân cư tập trung, khu chức năng đô thị, các khu công nghiệp, logistics.
Song song đó, phát triển đô thị trung – cao tầng quanh lõi trung tâm, sử dụng đất hỗn hợp khu ở và dịch vụ xã hội; giao thông nội khu chủ yếu xe đạp, xe điện; giao thông đối ngoại chủ yếu kết nối đường nhánh và giao thông công cộng.
Đề án phát triển hệ thống đường sắt đô thị TP.HCM theo Kết luận số 49 của Bộ Chính trị về định hướng phát triển giao thông vận tải đường sắt Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, TP.HCM xác định lấy định hướng TOD làm cơ sở quy hoạch đô thị, huy động từ đấu giá nguồn thu cho ngân sách Thành phố trên cơ sở các khu đất dự kiến phát triển TOD.
Theo tính toán ban đầu, kinh phí thu được từ bán đấu giá các khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý xung quanh các nhà ga thuộc tuyến metro số 1 và số 2 cho tổng diện tích hơn 290 ha là khoảng hơn 76.076 tỷ đồng. Kinh phí thu được từ bán đấu giá các khu đất sau khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xung quanh các nhà ga thuộc tuyến đường sắt đô thị số 3, 4, 5 cho tổng diện tích 357,22 ha là 76.074 tỷ đồng.
Do vậy, giai đoạn 2028 – 2030 nguồn thu từ TOD mà TP.HCM dự kiến thu được khoảng 1,25 tỷ USD (tương đương 108.750 tỷ đồng); giai đoạn 2031 – 2035 thu được khoảng 3,78 tỷ USD (tương đương 90.529 tỷ đồng); qua đó tạo tổng nguồn thu cho ngân sách Thành phố khoảng 120.529 tỷ đồng (tương đương 5,03 tỷ USD), đáp ứng tổng chi phí thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khoảng 32.153 tỷ đồng.
