Giá nhà tiếp tục “bay cao”

Thị trường bất động sản TP.HCM quý cuối năm 2024 tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cung mới, nhưng phần lớn rổ hàng mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp và có giá bán tăng vọt.

Đơn cử, dự án chung cư Masteri Grand View thuộc Khu đô thị The Global City (TP. Thủ Đức) vừa được chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường với mức giá ưu đãi thanh toán nhanh là 100 triệu đồng/m2. Trong trường hợp khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán với tiến độ thông thường, mức giá sẽ tăng lên 130-140 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Theo đại diện chủ đầu tư, dự án Masteri Grand View dự kiến cung cấp ra thị trường 616 căn hộ hạng sang, mỗi sàn có 8-9 căn hộ, diện tích đa dạng từ 57-181 m2/căn, với các loại hình từ 1-4 phòng ngủ. Riêng căn penthouse có diện tích trên 300 m2. Như vậy, căn hộ có diện tích nhỏ nhất tại phân khu này cũng có giá không dưới 6 tỷ đồng.

Tương tự, Gamuda Land đang chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án Eaton Park (quận 2) vào đầu tháng 12 tới. Giá bán được môi giới thông tin không dưới 140 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Với các căn hộ được thiết kế diện tích 45-145 m2, một căn hộ diện tích nhỏ nhất tại đây có giá trên 6 tỷ đồng. Trước đó, khi mở bán đợt đầu tiên, dự án Eaton Park được giao dịch với giá 130 triệu đồng/m2. Như vậy, đợt mở bán tiếp theo đã tăng thêm 10 triệu đồng/m2.

Ngoài dự án này, Gamuda Land vừa tổ chức lễ khởi công dự án Elysian tại TP. Thủ Đức với tổng diện tích lập quy hoạch hơn 2,8 ha, cung cấp ra thị trường 1.398 căn hộ, diện tích từ 37-107 m2/căn. Giá bán của dự án này được phỏng đoán không dưới 100 triệu đồng/m2.

Ngoài các dự án trên, thị trường nhà ở TP.HCM thời gian gần đây cũng ghi nhận một số dự án được tái khởi động, cùng với đó là giá bán được điều chỉnh tăng so với trước. Chẳng hạn, tại các dự án D-Homme (quận 6), D-Aqua (quận 8) và Lavida Plus (quận 7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10-30% so với giai đoạn trước.

Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tiếp đà tăng nhẹ, trung bình 3% theo quý, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2. Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp trong quý III vừa qua, trong đó phân khúc căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá nổi bật nhất, với mức tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước.

Nhu cầu nhà ở tại những đô thị lớn như TP.HCM luôn rất cao.

Dự án mới bàn giao tại các khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi trong vòng 1 năm trở lại đây có giá chuyển nhượng tăng từ 10-20% nhờ vị trí đắc địa, chất lượng cao cấp và khả năng cho thuê cao.

Không chỉ căn hộ, phân khúc biệt thự, nhà phố cũng có giá bán tăng cao, lên tới vài trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Đơn cử, các sản phẩm biệt thự, nhà phố tại dự án An Phú – An Khánh (TP. Thủ Đức) đang được giao dịch quanh mức 265,6 triệu đồng/m2; dự án Mỹ Phú 3 (quận 7) có giá bán xấp xỉ 280 triệu đồng/m2; dự án Villa Park (TP. Thủ Đức) có giá chào bán 123,8 triệu đồng/m2…

Chủ đầu tư cũng “rầu”

Thực tế, tình trạng lệch pha cung – cầu nhà ở là vấn đề nan giải của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM từ nhiều năm nay, cũng là nguyên nhân chính khiến giá nhà liên tục leo thang. Nguồn cung mới ở TP.HCM chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, thiếu vắng nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu của số đông.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản của khách hàng từ nửa cuối năm 2024 trở lại đây có tăng, thậm chí khách hàng còn chủ động liên hệ với môi giới cũng như tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, tham quan nhà mẫu, nhưng đến khi quyết định xuống tiền lại tỏ ra dè dặt.

“Hiện tại, dù doanh nghiệp thiết kế nhiều gói bán hàng hỗ trợ cũng như liên kết với nhiều ngân hàng để xây dựng các gói vay ưu đãi, nhưng khi nhân viên tư vấn đề cập đến giá cả, người mua vẫn chần chừ và lấy lý do ‘cần suy nghĩ thêm’”, đại diện một chủ đầu tư cho hay.

Bên cạnh đó, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cũng nhấn mạnh, trong thời gian tới, giá nhà đất tại TP.HCM sẽ còn tăng tiếp khi bảng giá đất mới tăng sẽ gián tiếp làm tăng chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí đóng tiền sử dụng đất…

“Chắc chắn giá bán bất động sản sẽ còn tăng trong thời gian tới, bởi theo cơ chế thị trường, khi chi phí đầu vào tăng thì không có lý do gì để giá đầu ra lại giảm hoặc đi ngang”, ông Hà Văn Thiện – Phó tổng giám đốc Trần Anh Group nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh, OneHousing cho hay, nhiều người vẫn đang chờ căn hộ chung cư giảm giá, nhưng điều này không khả thi. Lý do là, tất cả các yếu tố đầu vào phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư, thiết kế sản phẩm… đều bị đội lên rất cao.

Cũng theo ông Trung, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt là tại khu vực trung tâm, chủ đầu tư phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất tăng cao, nếu chủ đầu tư làm sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Thậm chí, với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án sẽ phải xây dựng các sản phẩm xứng tầm nên sẽ không có giá rẻ.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, việc chi phí đấu giá đất, chi phí đầu vào và chi phí vốn đều tăng do pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp chưa thể cơ cấu lại giá bán.

Đại diện Savills Hà Nội cho biết, trên thực tế, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý dự án từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng thường kéo dài 2-3 năm, thậm chí nhiều hơn.

Như vậy, vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu nên chỉ còn duy nhất một cách để có thể thu hồi được chi phí, đó là tăng giá sản phẩm. Điều này đẩy giá bán nhà ở đi lên và dẫn đến tình trạng có những dự án bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá.

“Các dự án nhà ở một khi bán là bán hết, chủ đầu tư sẽ không còn lại gì. Vậy thì tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng đối với một dự án? Nếu không thể bán ngay với giá tốt, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng ôm hàng, chờ đến khi thị trường hồi phục và mặt bằng giá chung được đẩy lên cao, chứ nhất quyết không giảm giá”, bà Minh chia sẻ thêm.