Các nhà đầu tư có thể đón sóng cổ phiếu BĐS nhà ở, nhưng cần có sự sàng lọc kỹ nhằm tránh rủi ro, vì không phải cổ phiếu nào thuộc nhóm ngành này cũng sẽ tăng giá mạnh.

Niềm tin nhà đầu tư trở lại

Năm 2023, thị trường nhà ở tại Việt Nam đã chạm đáy. Tuy nhiên, đà phục hồi dần bắt đầu từ quý 3/2024. Sự gia tăng của việc mở bán dự án mới, cùng với niềm tin của người mua nhà được cải thiện kéo theo giao dịch của mảng BĐS nhà ở.

Dự báo của CBRE cho thấy, lượng giao dịch trên thị trường sẽ tiếp tục tăng trong quý 4/2024 và năm 2025, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua nhà ở, đặc biệt tập trung tại các dự án căn hộ phân khúc trung cấp. Bên cạnh đó, nhu cầu mua với mục đích đầu tư cũng đã phục hồi ở một số sản phẩm BĐS liền thổ, bởi nhiều dự án được mở bán và thủ tục pháp lý thông thoáng hơn. Đặc biệt, niềm tin của người mua nhà tiếp tục cải thiện nhờ triển vọng của thị trường BĐS, mặt bằng lãi suất vay mua nhà ổn định, và việc đẩy nhanh phát triển cơ sở hạ tầng trong lĩnh vực này…

Theo đó, người mua nhà sẽ ưu tiên mua các dự án từ các chủ đầu tư giàu kinh nghiệm đảm bảo tiến độ xây dựng và chất lượng bàn giao, có pháp lý rõ ràng và các tiện ích cơ sở hạ tầng đang phát triển. Dự kiến giá bán trung bình đối với căn hộ và BĐS liền thổ sẽ tiếp tục tăng trưởng 1 chữ số trong cuối năm nay và đầu năm 2025.

Doanh số của các dự án sẽ tăng

Trong 9 tháng đầu năm 2024, các dự án mới được mở bán bao gồm Vinhomes Royal Island của VHM tại Hải Phòng vào tháng 3 và Vinhomes Global Gate tại Hà Nội vào tháng 9, tiếp theo là các dự án của các chủ đầu tư nước ngoài như CapitaLand với Lumi Hà Nội (Vinhomes Smart City) và Sycamore ở Bình Dương, đánh dấu dự án đầu tiên của CapitaLand bên ngoài Hà Nội và TP HCM.

Triển vọng doanh số bán hàng đối với BĐS nhà ở sẽ tăng trong tháng cuối năm 2024 và đầu năm 2025. Dự báo tổng doanh số bán hàng của các doanh nghiệp, như KDH, NLG, DXG, HDC sẽ tiếp tục tăng trưởng. Riêng doanh số bán hàng của VHM sẽ duy trì ổn định trong các năm 2024, 2025.

Điểm mới nữa thúc đẩy doanh thu cuả mảng BĐS nhà ở là nhiều Nghị định và Thông tư hướng dẫn thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý 3/2024 sẽ hỗ trợ các chủ đầu tư tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.

Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án BĐS từ đầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng. Năm 2025, kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền. Do vậy, các nhà đầu tư có thể xem xét lựa chọn cổ phiếu của các doanh nghiệp có liên quan.

Xem xét cổ phiếu nào?

Diễn biến giá cổ phiếu BĐS nhà ở trở nên phân hóa hơn, chủ yếu do ảnh hưởng từ thông tin riêng của từng doanh nghiệp. Tuy nhiên, xét theo triển vọng nói trên, các nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội ở những cổ phiếu sau đây:

Thứ nhất là cổ phiếu VHM của Công ty Cổ phần Vinhomes. Năm 2024, MBS dự phóng doanh thu quy đổi của VHM đạt 128 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái; lợi nhuận ròng đạt 35 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ bán BĐS tại dự án Royal Island và phần còn lại tại OCP 2&3, Golden Avenue và Grand Park. Sang năm 2025-2026, doanh số bán hàng của VHM có thể giảm khoảng 10% so với cùng kỳ do kế hoạch mở bán dự án mới trong thời gian tới chỉ có Wonder Park trong khi khả năng VEF sẽ chuyển nhượng Global Gate cho đối tác khác. Theo đó, các nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đối với cổ phiếu VHM khi cổ phiếu này ở quanh vùng giá 38.000 đồng/cp.

Thứ hai là cổ phiếu KDH của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền. Hiện nay, các dự án mới của KDH là dự án liên doanh với Keppel, The Solina và Tân Tạo (TP HCM). Dự án The Privia (Bình Tân, TP HCM) với quy mô 1.043 căn hộ đã bắt đầu được bàn giao từ tháng 10/2024. Dự án này sẽ đóng góp chính vào tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của KDH trong năm 2024. Nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đối với cổ phiếu KDH khi cổ phiếu này ở vùng giá 30.000 đồng/cp.

Thứ ba là cổ phiếu DXG của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh. KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của DXG sẽ có sự khởi sắc hơn trong thời gian tới, cụ thể: (1) hoạt động môi giới duy trì đà hồi phục, đóng góp lần lượt 1.228 tỷ đồng và 1.372 tỷ đồng vào doanh thu năm 2024 và 2025; (2) mở bán dự án DXH Riverside từ nửa cuối năm 2025, đóng góp khoảng 24.000 tỷ đồng vào doanh số bán hàng của DXG năm 2025-2028. Theo đó, doanh thu năm 2024-2025 của DXG ước đạt lần lượt 4.744 tỷ đồng, tăng 27% và 4.573 tỷ đồng, giảm 4%. Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ DXG là 162 tỷ đồng, giảm 6% trong năm 2024 và 330 tỷ đồng, tăng 103% trong năm 2025. Nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đối với cổ phiếu DXG khi cổ phiếu này ở quanh vùng giá 16.000 đồng/cp.