Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM và vùng phụ cận tháng 10 của DKRA Consulting cho thấy, thị trường sơ cấp có 110 dự án với tổng nguồn cung 12.599 căn, giảm 1% so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ đạt 1.571 căn, tăng 93% so với cùng kỳ. Thị trường ghi nhận tín hiệu hồi phục, nhưng các dự án mới triển khai bán hàng chỉ tại Bình Dương và Long An.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, một số dự án tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM ghi nhận mức tăng 3-8% so với giỏ hàng mở bán trước đó cách nhau từ 3-6 tháng. Giá bán cũng như thanh khoản thị trường thứ cấp tiếp tục đà phục hồi, các giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hoặc đang trong giai đoạn chuẩn bị bàn giao nhà.

Sang tháng 11, trên thị trường sơ cấp có 113 dự án với tổng nguồn cung 13.681 căn, tăng 5,4% so với cùng kỳ năm, lượng tiêu thụ đạt 2.011 căn, gấp 2 lần so với cùng kỳ.

Về giá bán căn hộ sơ cấp, tại TP.HCM giá bán cao nhất lên đến 493 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37 triệu đồng/m2; tại Bình Dương, giá bán cao nhất là 60 triệu đồng/m2, thấp nhất là 39 triệu đồng/m2; tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá bán cao nhất là 61 triệu đồng/m2, thấp nhất là 35 triệu đồng/m2; tại Đồng Nai, giá bán cao nhất là 41 triệu đồng/m2, thấp nhất là 33 triệu đồng/m2; tại Long An, giá bán cao nhất là 29 triệu đồng/m2, thấp nhất là 21 triệu đồng/m2.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong tháng 11 tiếp tục duy trì đà tăng ở các tháng trước. TP.HCM và Bình Dương duy trì vị trí dẫn đầu, lần lượt chiếm 60,6% và 35,7% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Sức cầu chung ghi nhận tín hiệu hồi phục, gấp 2 lần so với cùng kỳ. Phần lớn các giao dịch tập trung ở các dự án mới được triển khai bán hàng trong tháng tại TP.HCM.

Đáng chú ý, ông Thắng nêu rõ, phân khúc căn hộ hạng A dẫn đầu, chiếm 47,7% tỷ trọng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Các dự án tập trung tại khu Đông TP. HCM với mặt bằng giá bán neo ở mức cao, dao động phổ biến từ 85-130 triệu đồng/m2.

Trong tháng cuối năm, ông Thắng dự báo, nguồn cung mới đưa ra thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ các dự án hạng A, hạng sang tại TP.HCM. Các phân khúc hạng B, C tập trung tại thị trường tỉnh như Bình Dương, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Hiện tượng tăng giá BĐS mang tính cục bộ

Nhận định về thị trường BĐS năm 2024, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng cho biết, dù còn nhiều khó khăn, nhưng về cuối năm, thị trường đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, đặc biệt là các luật có liên quan đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc BĐS dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Về nguyên nhân khiến giá BĐS tăng cao, ông Hải cho rằng, giá BĐS tăng cao do biến động của các yếu tố cấu thành nên giá bán sản phẩm. Trong đó, chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Bên cạnh đó, giá BĐS tăng do giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cấu kết tạo hiện tượng tạo giá ảo, thổi giá.

Ông Hải nhìn nhận, nhóm này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới BĐS, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường BĐS.

Một nguyên nhân nữa kéo dài trong nhiều năm là thiếu nguồn cung BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Theo ông Hải, việc thiếu hụt nguồn cung do doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Trước thực trạng giá BĐS tăng cao, ông Hải nêu rõ, Bộ Xây dựng đã và đang có những giải pháp cụ thể, quyết liệt nhằm đưa giá bất động sản trở về đúng giá trị thực. Trong đó, tiếp tục các giải pháp thúc đẩy nguồn cung của thị trường, nhất là nhà ở xã hội. Song song, Bộ chỉ đạo và hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh việc cải tạo xây dựng nhà chung cư nhằm tăng cung cho thị trường.

Ngoài ra, nhằm kiểm soát thực trạng tăng giá BĐS, Bộ Xây dựng cũng đang phối hợp với Bộ TT&MT và các bộ, ngành có liên quan để xem xét thí điểm mô hình 63 “Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”. Sự ra đời của trung tâm nhằm minh bạch các thông tin, hạn chế tình trạng sàn giao dịch BĐS, hoạt động môi giới BĐS có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.