Mới đây, tại hội thảo “Thị trường căn hộ Hà Nội, đâu là lựa chọn sống và đầu tư bền vững”, do Tạp chí Điện tử BĐS Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu bất động sản tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường BĐS Hà Nội hiện nay đã ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực từ số liệu cũng như chỉ số thực tế trong hoạt động của thị trường.

Theo đó, nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS Hà Nội đã ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm mới, tăng 25% so với tổng nguồn cung cả năm, điều này cho thấy đã có nhiều sản phẩm từ các dự án được “bơm” vào thị trường.

Trong đó có đến 87% nguồn cung thuộc loại hình cao tầng, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở khu Đông và khu Tây của thành phố.

Thị trường BĐS Hà Nội hiện nay vắng bóng hoàn toàn phân khúc căn hộ bình dân. Ảnh: Internet

Một trong những điểm nổi bật trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay là sự “vắng bóng” hoàn toàn của phân khúc căn hộ bình dân, trong khi căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm.

Các dự án căn hộ mới ra mắt vào cuối quý III/2024 đều có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2 trở lên khiến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Về nguồn cầu, thị trường bất động sản Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2024 hiện tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư.

Dù nguồn cung mới đã cải thiện so với năm trước tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục “neo” ở mức cao và dự báo khó giảm sâu, thúc đẩy người dân quyết định mua nhà sớm, nhất là trong bối cảnh lo ngại giá sẽ còn tăng thêm trong tương lai.

Về giao dịch, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt ấn tượng 83%.

Phân khúc căn hộ vẫn là tâm điểm, chiếm tới 95% tổng số giao dịch. Đặc biệt, các dự án mới từ những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tới 90% ngay tại thời điểm mở bán.

Mặc dù không chiếm tỷ trọng lớn như căn hộ, các sản phẩm thấp tầng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan khi ra mắt, phản ánh sự quan tâm cao từ người mua. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này hạn chế, dẫn đến cạnh tranh lớn giữa các nhà đầu tư.

Tính đến quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng tại TP. HCM. Giá bán trung bình sơ cấp hiện tiệm cận mức 60 triệu đồng/m². Sự gia tăng giá này được duy trì bởi nguồn cung hạn chế, dù đã cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt do phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí đất đai, ngày càng tăng.

Ngoài ra, giá sơ cấp cao kéo theo mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ vững mức chào bán ở ngưỡng cao, mặc dù thanh khoản đã có xu hướng đi ngang sau thời gian tăng trưởng nóng. Chính sự khan hiếm nguồn cung so với nhu cầu tiếp tục là yếu tố chính dẫn dắt giá cả trên thị trường.

Trước đà tăng giá mạnh mẽ của phân khúc chung cư, báo cáo gần đây từ One Housing cho thấy Hà Nội không có bất kỳ căn hộ phân khúc bình dân nào (dưới 30 triệu đồng/m2) được mở bán trong 8 quý liên tiếp.

Phân khúc chung cư cao cấp (trên 50-80 triệu đồng/m2) chiếm tới 61% nguồn cung mới, trong khi thị trường sơ cấp tại Hà Nội gần như vắng bóng căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2. Với mức giá này, người mua hiện chỉ có thể tìm thấy trên thị trường chuyển nhượng căn hộ cũ.

Đại diện One Housing nhận định, sự biến mất của căn hộ mới dưới 50 triệu đồng/m2 đến từ nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là nguồn cung dự án mới không dồi dào.

Dự kiến, tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2024 sẽ đạt khoảng 22.000 căn, trong khi mỗi năm Thủ đô tăng thêm 160.000 người (theo Chi cục Dân số Hà Nội), dẫn đến nhu cầu nhà ở rất lớn.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội trong tháng 11/2024 đã đạt 61 triệu đồng/m2, vượt qua mức 55 triệu đồng/m2 tại TP. HCM.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. “Dự báo, năm 2025, phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ hoàn toàn biến mất tại Hà Nội”.

Nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, khiến khả năng chi trả nhà ở của người dân giảm đáng kể trong những năm qua.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh rằng thị trường đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp, trong khi nhu cầu chính của thị trường vẫn tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung, một số chủ đầu tư đã tăng giá bán bất hợp lý. Điều này đã đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao, ngay cả ở các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, gây khó khăn lớn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.