Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối quý III/2024, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt gần 25 tỉ USD, tăng 11,6% so với cùng kỳ năm 2023. Riêng tháng 9, vốn FDI đạt mức cao nhất từ đầu năm với gần 4,3 tỉ USD. Trong đó, bất động sản (BĐS), bao gồm cả BĐS công nghiệp, là lĩnh vực đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 4,4 tỉ USD, chiếm 17,7% tổng vốn đăng ký, tăng gấp 2,2 lần cùng kỳ năm ngoái.

Lực đẩy nhờ vốn ngoại

Theo Viện Nghiên cứu BĐS Đất Xanh (DSX-FERI), trong quý III/2024, thị trường BĐS công nghiệp ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Ở miền Bắc, tỉ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN) đạt tới 83%, trong khi ở miền Nam con số này là 92%. Đáng chú ý là xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) và chuyển dòng vốn từ BĐS nhà ở sang BĐS công nghiệp tăng mạnh. Một số dự án nổi bật như KCN của Vinhomes IZ tại Vũng Áng với quy mô 965 ha, hay Capitaland lên kế hoạch mua lại các nhà máy và hạ tầng công nghiệp với vốn đầu tư lên đến 110 triệu USD.

Đại diện DXS-FERI nhận định thị trường BĐS KCN Việt Nam trong quý III đã có những bước tiến đáng kể. Nguồn cung ổn định, giá thuê tăng nhẹ, cùng với tỉ lệ lấp đầy cao phản ánh sự phát triển bền vững.

Theo ghi nhận của Knight Frank Việt Nam, năm nay, do các yếu tố bên ngoài nên các nhà đầu tư tiếp cận thị trường một cách thận trọng nhưng vẫn có một số dấu hiệu phục hồi. Tại khu vực phía Nam, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi tiếp tục tăng; trong đó, diện tích nhà xưởng xây sẵn tăng thêm 2% (khoảng 92.000 m2) và nhà kho xây sẵn tăng thêm 3% (khoảng 174.400 m2) so với quý trước. Việc nguồn cung cải thiện, cùng với sự tăng nhẹ của giá chào thuê cho thấy niềm tin ngày càng lớn của doanh nghiệp vào triển vọng dài hạn của thị trường.

Phân khúc BĐS KCN cũng có dấu hiệu tăng trưởng, đạt tỉ lệ hấp thụ thuần 83 ha trong quý III tăng 14,7% so với quý II nhưng giảm 36,6% so với cùng kỳ năm 2023. Các tỉnh Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương đang nổi lên như điểm sáng đầu tư, thu hút nhiều doanh nghiệp, ngành nghề đa dạng. Việc phát triển KCN mới như KCN Nam Tân Tập ở tỉnh Long An dự kiến sẽ tăng sức hấp dẫn của khu vực miền Nam.

Ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thành Thành Công (TTC), cho biết tập đoàn đang chuẩn bị cho chiến lược phát triển giai đoạn 2026-2030, với tầm nhìn đến năm 2035. Trong đó, mảng BĐS công nghiệp được đặc biệt chú trọng nhằm đón đầu xu thế phát triển và thu hút các dự án FDI trong lĩnh vực sản xuất, kho bãi. Ông Thành nhấn mạnh rằng các nhà máy và kho xưởng của Singapore và Trung Quốc đang dần dịch chuyển sang Việt Nam, biến Việt Nam trở thành một điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư.

Theo ông Thành, TTC đang hoàn tất các thủ tục cho giai đoạn 2 của KCN Thành Thành Công tại Tây Ninh, với quy mô khoảng 500 ha, thu hút các ngành nghề thân thiện với môi trường. Giai đoạn 1 của dự án, với hơn 1.000 ha, đã đạt tỉ lệ lấp đầy trên 90%, giải quyết việc làm cho khoảng 40.000 lao động.

Ngoài KCN Thành Thành Công tại Tây Ninh, TTC còn sở hữu KCN Tân Kim mở rộng tại Long An và Cụm Công nghiệp Tân Hội tại Tây Ninh, đều nằm ở vị trí chiến lược, tạo lợi thế cạnh tranh cho tập đoàn.

Sẽ tăng nguồn cung trong dài hạn

Theo Công ty Avison Young Việt Nam, giá thuê đất công nghiệp quý III/2024 tại TP HCM đã tăng 5% so với quý trước, đạt 240 USD/m²/kỳ hạn. Nguyên nhân chủ yếu do quỹ đất khan hiếm. TP HCM đang thực hiện kế hoạch chuyển đổi 5 KCN và khu chế xuất (KCX) hiện hữu, dự kiến hoàn thành vào năm 2025.

Các địa phương khác cũng ghi nhận những chuyển động đáng chú ý trong quý III, bao gồm KCN Cây Trường (700 ha) tại Bình Dương, KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp (giai đoạn 1) với 1.000 ha tại Đồng Nai và KCN Mỹ Xuân B1-Conac (110 ha) tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngoài ra, Long An cũng thu hút đầu tư đáng kể, tiêu biểu là Tập đoàn CW Wind của Hàn Quốc đầu tư vào nhà máy sản xuất thiết bị điện gió tại KCN Đông Nam Á Long An.

Ở miền Bắc, Hà Nội đang tích cực mở rộng nguồn cung đất công nghiệp với hai cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ và Long Xuyên khởi công trong quý III. Các tỉnh như Hưng Yên, Thái Nguyên, Hải Dương, Thái Bình, Thanh Hóa cũng đẩy mạnh phê duyệt và cấp phép các KCN mới, góp phần tăng nguồn cung trong dài hạn.

Theo cập nhật của DXS-FERI, kế hoạch từ 2024 đến 2026, cả nước sẽ có thêm khoảng 15.000 ha đất từ 23 KCN mới, bao gồm 7 KCN ở miền Bắc, 6 KCN ở miền Trung và 10 KCN ở miền Nam.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, khu vực châu Á – Thái Bình Dương vẫn là động lực phát triển của thế giới và là điểm đến đầu tư an toàn, đặc biệt trong các phân khúc BĐS công nghiệp, nhà ở, văn phòng và khách sạn. “Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI, nhất là khi các quy định pháp lý mới được thông qua và niềm tin của nhà đầu tư ngày càng được củng cố” – chuyên gia này nhận định.

Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao của Avison Young Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, khả năng tiêu thụ năng lượng hiệu quả và cam kết bảo vệ môi trường sẽ là những yếu tố quyết định để các nhà đầu tư công nghệ cao cân nhắc khi thuê đất. Do đó, các chủ đầu tư cần nâng cao chất lượng hạ tầng và đa dạng hóa dịch vụ để tăng tính cạnh tranh.

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, chỉ ra rằng mặc dù thị trường kho bãi gặp một số khó khăn do nguồn cung tăng và tỉ lệ hấp thụ giảm nhưng triển vọng từ trung đến dài hạn của BĐS công nghiệp vẫn rất tích cực, đặc biệt ở khu vực miền Nam, với nhiều dự án chất lượng cao và giá thuê hợp lý. Chuyên gia này dự báo thị trường BĐS công nghiệp sẽ phục hồi mạnh mẽ vào năm 2025 khi một số dự án bị trì hoãn được hoàn thành và niềm tin từ các nhà đầu tư được củng cố.