Đất nền vùng ven được quan tâm trở lại

“Nhu cầu về bất động sản, bao gồm cả nhu cầu để ở và đầu tư, tiếp tục tăng lên và có xu hướng dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các địa phương lân cận 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cũng như thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn”. Đây là nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong báo cáo cập nhật thị trường tuần vừa qua.

Trong đó, với việc nguồn cung chung cư tiếp tục khan hiếm, giá căn hộ đang được đẩy lên cao, các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách đa dạng hóa danh mục đầu tư với những sản phẩm vừa túi tiền hơn. Theo VARS, càng về cuối năm, nhu cầu đối với bất động sản càng tăng, nhất là trong bối cảnh lãi vay ngân hàng tiếp tục duy trì ở mức thấp cùng với dòng tiền kiều hối bắt đầu đổ về Việt Nam mùa lễ tết.

Theo ghi nhận của VARS, lượt tìm kiếm các loại đất bán (đất nền, thổ cư) tăng mạnh trong quý III/2024 so với cả cùng kỳ năm trước và quý liền trước.

Trong đó, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền thổ cư tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa và theo đó, cũng xuất hiện nhiều hơn những nhóm nhà đầu tư đi săn đất ở khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Đặc biệt, với các lô đất có mức giá dưới 2 tỷ đồng có pháp lý sạch, hạ tầng, tiện ích đầy đủ… ghi nhận giao dịch tăng tới 40%.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhà đầu tư Nguyễn Thùy Dương (Hà Nội) – người vừa chốt giao dịch 5 lô đất tại dự án Chũ Central (Bắc Giang) cho hay, việc nhà đầu tư quay lại với đất nền vùng ven không có gì khó hiểu.

Với ưu điểm hiệu suất sinh lời cao, thanh khoản tốt, đặc biệt tại phân khúc dưới 5 tỷ đồng, phù hợp tích lũy lâu dài khoảng 3-5 năm theo chu kỳ kinh tế, lại có mặt bằng giá không quá cao và lãi vay thấp, “ôm” đất vào lúc này là chiến lược đúng đắn.

Theo nhà đầu tư này, mặc dù tính thanh khoản còn phụ thuộc nhiều vào quy hoạch, pháp lý và vị trí dự án, nhưng với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, điều này không quá quan trọng bởi đều đã có kinh nghiệm trong các đợt “sóng” trước.

Đó là chưa kể, việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã trên cả nước từ ngày 1/1/2025 (tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với trước) theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khiến việc chọn lựa các dự án có tiềm năng dễ hơn đáng kể so với giai đoạn trước bởi những dự án ra hàng đợt này đều phải đầy đủ pháp lý.

“Bởi vậy, điều quan trọng là việc nắm được thông tin trước về việc chào bán cũng như ra hàng của chủ đầu tư như thế nào?”, bà Dương nhấn mạnh.

Nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền thổ cư tăng đột biến. Ảnh: Dũng Minh.

Còn anh Minh Vũ – một nhà đầu tư khác cho biết, trong khoảng 1 tháng trở lại đây, anh đã đi nhiều địa phương lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang, thậm chí xa hơn là Thanh Hóa, Hà Tĩnh… để tìm kiếm nguồn hàng, mục tiêu là các sản phẩm đất nền dự án có giá từ 1,5-2 tỷ đồng với ưu tiên sản phẩm “gãy” đòn bẩy tài chính để mua gom số lượng lớn, từ đó nắm giữ đầu tư lâu dài hoặc “lướt sóng”.

“Hiện là thời điểm thích hợp nhất để xuống tiền, bởi từ năm 2025, khi các địa phương hoàn thành việc xây dựng bảng giá đất mới, chắc chắn giá đất sẽ tăng từ 20-25% so với thời điểm hiện tại. Nhìn chung, thị trường đất nền tỉnh lẻ sẽ hồi phục trở lại vì xét cho cùng, đây vẫn thuộc khẩu vị chung của thị trường”, nhà đầu tư này nói.

Dòng tiền dịch chuyển

Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ nghiên cứu thị trường VARS cho hay, dòng tiền đầu tư đang có sự dịch chuyển, rõ nét nhất là trên thị trường thứ cấp ở các thành phố lớn, đặc biệt với phân khúc căn hộ và đất nền phục vụ nhu cầu ở thực. Về mặt tâm lý, tuy chưa thực sự cao như giai đoạn cao điểm, nhưng sự e ngại, chờ đợi đang dần được nhà đầu tư cởi bỏ.

Cũng cần lưu ý thêm rằng, hiện nay, nhà đầu tư có trong tay 3-5 tỷ đồng gần như không còn cơ hội đầu tư tại thị trường Hà Nội. Giá chung cư tăng đột biến, trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, đây là xu hướng chung chứ không phải “sốt ảo” và đà tăng này được dự báo sẽ chưa dừng lại.

Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nhà thổ cư vùng ven Hà Nội có giá trên 100 triệu đồng/m2, nhà trong ngõ tại khu vực trung tâm từ 140-160 triệu đồng/m2, sản phẩm liền kề và bất động sản thấp tầng tối thiểu khoảng 200 triệu đồng/m2.

Bởi vậy, dòng tiền đầu tư bắt đầu có xu hướng “ly tâm”, hướng dần ra các khu vực vùng ven Hà Nội theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các địa phương có kinh tế phát triển, các trục giao thông kết nối như Bắc Ninh – Bắc Giang; Hưng Yên – Hải Dương – Hải Phòng – Quảng Ninh…

“Đây là lý do khiến bất động sản tỉnh khu vực phía Bắc trở thành điểm đến tiềm năng trong thời gian tới”, ông Chung nhấn mạnh.

Còn ông Đỗ Xuân Hiệu – Tổng giám đốc Sàn bất động sản Bắc Thái, đơn vị phân phối dự án Chũ Central Park cho rằng, nhà đầu tư tại Hà Nội đang nắm giữ một lượng tiền rất lớn.

Trong thời gian trước, sản phẩm căn hộ chung cư là tâm điểm thị trường, nhưng khi giá đã tăng quá cao, nhà đầu tư sẽ có sự so sánh, dẫn đến động thái chốt lời và tìm đến các khu vực đang có sản phẩm giá ở đáy để đầu tư chặng mới. Đây cũng là lý do dòng tiền chuyển dịch từ Hà Nội sang các địa phương khác.

Ông Hiệu nhìn nhận, thị trường có lúc lên lúc xuống, nhưng dòng tiền đầu tư từ trước tới nay vẫn ổn định chứ không dịch chuyển sang kênh đầu tư khác, bởi nếu bất động sản khó khăn thì các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán… cũng khó khả quan.

Do đó, có thể hiểu là dòng tiền hiện đã được “tháo chốt” sau giai đoạn trầm lắng kéo dài vừa qua. Tất nhiên, trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc tìm kiếm sản phẩm, chứ không ồ ạt xuống tiền như trước.

Do không chọn “lướt sóng, ăn nhanh” như giai đoạn trước nên ngoài thủ tục pháp lý, các nhà đầu tư cũng xem xét rất kỹ tới vị trí, tiềm năng của dự án.

“Lấy ví dụ về dự án Chũ Central Park mà chúng tôi đang phân phối, với việc thị trấn Chũ được nâng cấp lên thị xã, nhiều dự án hạ tầng – xã hội lớn sẽ được triển khai tại đây. Quy hoạch mới được đồng bộ, tạo hiệu ứng cộng hưởng với giá trị đất đai và có khả năng giúp thu hút nhiều hơn nhà đầu tư tới địa phương này. Không chỉ với dự án Chũ Central Park, mà nhiều dự án khác tại đây cũng đang lọt tầm ngắm của nhóm các nhà đầu tư mới”, ông Hiệu cho hay.