Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần “tăng nhiệt” nhờ nguồn cung mới cũng như các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung, chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp gần như chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu nhà ở, trong khi nhu cầu lớn nhất của người dân về nhà ở vừa túi tiền lại bị “bỏ quên”. Tình trạng mất cân đối cung – cầu vì thế ngày càng nghiêm trọng.

Nguồn cung nhà ở bình dân “vắng bóng”

Theo như dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) hiện nay đã “tuyệt chủng” tại Hà Nội và TP. HCM trong vài năm qua và khó có khả năng xuất hiện trở lại.

Nguồn cung nhà ở bình dân ở các TP lớn hiện nay hoàn toàn vắng bóng. Ảnh: Internet

Cụ thể, giai đoạn 2018 – 2023, số lượng căn hộ bình dân liên tục giảm mạnh, trong khi cơ cấu nguồn cung lại “nghiêng” hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại TP. HCM, tỷ trọng căn hộ bình dân từ mức 20% năm 2018 giảm xuống chỉ còn 0,5% vào năm 2020, trước khi biến mất hoàn toàn năm 2021. Trong khi tại Hà Nội, tỷ trọng này giảm từ 35% năm 2018 xuống 4% vào năm 2022 và chính thức “vắng bóng” vào năm 2023.

Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội có sự phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung – cầu tiếp tục trầm trọng hơn. Khoảng 80% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP. HCM có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Giá căn hộ thiết lập mặt bằng mới

Bất chấp việc giá bán tăng cao, nhu cầu mua căn hộ vẫn rất lớn, cả để ở lẫn đầu tư. Một số dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tới 99% ngay khi mở bán, đẩy giá căn hộ trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp lên mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Một số dự án hiện ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 99%. Ảnh: Internet

Theo nghiên cứu từ VARS, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình tại Hà Nội gần chạm mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý 2/2019.

Tại TP. HCM, giá trung bình tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 30,6%. Đáng chú ý, tại Đà Nẵng, giá bán tăng tới 46,2% với hơn 50% nguồn cung mới trong quý III có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Nhà ở vừa túi tiền khó “xuất hiện”

Theo VARS, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM hiện nay được xem là công việc rất khó khăn. Trong những năm gần đây, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Trong giai đoạn từ năm 2023 đến đầu 2024, hầu như không có dự án mới nào thuộc phân khúc này được triển khai; thay vào đó, các dự án bất động sản tập trung vào phân khúc cao cấp.

VARS cho rằng những điều này xuất phát từ những nguyên nhân sau:

Thứ nhất, biên lợi nhuận thấp là lý do chính khiến các nhà phát triển bất động sản ít quan tâm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Để phát triển loại hình nhà ở này, các doanh nghiệp phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Tuy nhiên, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, việc tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm có thể dẫn đến thua lỗ.

Bên cạnh đó, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến việc phát triển nhà ở vừa túi tiền trở nên khó khăn. Tại các đại đô thị, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất, tăng cao cùng với yêu cầu đầu tư vào hạ tầng và tiện ích chung khiến giá thành không thể “vừa túi tiền”.

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, các thủ tục pháp lý về đất đai và quy hoạch vẫn là rào cản lớn.

Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài cùng sự khan hiếm quỹ đất tại các thành phố lớn buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ trước khi tham gia phân khúc này.

Ngoài ra hiện nay, chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà thu nhập trung bình và thấp chưa được triển khai đồng bộ. Các gói vay ưu đãi gặp nhiều khó khăn trong thủ tục và khả năng tiếp cận.

Thứ ba, phân khúc cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao hơn và dễ bán nhờ nhu cầu lớn từ nhóm khách hàng thu nhập cao, người nước ngoài và Việt kiều.

Số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm để có thể sở hữu sản phẩm giới hạn hoặc cao cấp nhất cũng không hề nhỏ, càng làm giảm sự hấp dẫn của phân khúc nhà ở vừa túi tiền đối với các nhà phát triển bất động sản.

Trước thực trạng này, VARS cho rằng cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ Nhà nước để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền:

Ưu đãi chính sách cho nhà phát triển dự án:

– Miễn giảm thuế đất và thuế doanh nghiệp.

– Tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất cho các dự án thương mại vừa túi tiền.

– Ưu tiên phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, rút ngắn thời gian triển khai dự án để giảm chi phí đầu tư.

– “Cộng điểm ưu tiên” khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất.

Thúc đẩy hợp tác công – tư:

– Chính phủ và khu vực tư nhân nên phối hợp trong phát triển nhà ở giá rẻ. Nhà nước có thể hỗ trợ đất đai và pháp lý, trong khi tư nhân đảm nhận quá trình xây dựng.

– Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà:

– Thành lập quỹ phát triển và duy trì nguồn cung nhà ở giá rẻ, được bổ sung từ ngân sách nhà nước và đầu tư tư nhân.

– Công khai thông tin về giá bán và giá thuê nhà để giúp người dân dễ dàng tiếp cận và lựa chọn sản phẩm phù hợp.

– Quỹ này cần quản lý chặt chẽ, rà soát và xử lý các trường hợp mua/bán sai quy định hoặc khai báo thu nhập không chính xác.

Hạn chế đầu cơ:

– Áp dụng thuế bất động sản đối với các tài sản không sử dụng hoặc không xây dựng sau khi nhận đất.

– Thành lập cơ quan giám sát, áp dụng biện pháp xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá bất hợp lý.

Hoàn thiện hệ thống thông tin và quản lý:

– Cần xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, đặc biệt là dữ liệu giá, để quản lý và theo dõi biến động giá, đảm bảo phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp.

– Hệ thống quản lý nhà ở định danh cần tích hợp dữ liệu quốc gia về dân cư, thanh toán phúc lợi xã hội và hồ sơ thế chấp, giúp phân biệt người đầu cơ với người mua nhà ở thực.