Đất nền đã trở thành tâm điểm chú ý của nhiều nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn thị trường dần khởi sắc. Tuy nhiên, không ít người đang mắc phải những hiểu lầm nghiêm trọng về loại hình bất động sản này, dẫn đến quyết định đầu tư thiếu sáng suốt và nhiều hệ lụy.

Định giá đất nền và yếu tố pháp lý

Phân lô bán nền là một hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), trong đó một khu đất lớn được chia thành nhiều lô đất nhỏ để bán cho các nhà đầu tư hoặc người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở. Nếu đó là lô đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích, hoặc đã là đất ở chưa tách GCN QSDĐ mà chỉ có sơ đồ tách thửa và giấy tờ xin phép tách thửa thì tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Trường hợp đã tách sổ riêng, thông thường những lô đất như vậy hay nằm ở nơi hẻo lánh, chưa hình thành dân sinh, chủ đầu tư dựa vào hạ tầng đã làm đẹp đẽ hoàn thiện và các hình thức chào bán để bán với giá vượt xa giá trị thực của những lô đất này, nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ dễ “đu đỉnh”, chôn vốn khi mà sau một thời gian dài khu vực vẫn chưa thu hút được dân cư về ở.

Trong năm 2022, khi thị trường BĐS tạo đỉnh và đóng băng, điều dễ hiểu là loại hình đất nền kể trên bị mất thanh khoản gần như ngay lập tức. Có nhưng lô đất giảm giá đến 30%-50% nhưng vẫn không ai mua, vì những bất động sản này có giá trị sử dụng rất thấp, ở quá xa các khu dân cư hiện hữu, tính kết nối hạ tầng kém. Nhiều lô đất nền ở các vùng sâu, vùng xa chỉ có diện tích 100 m2, không phù hợp với tập quán sinh sống của người dân tại các khu vực này khi mà người dân thường sẽ sống trong các khu đất rộng 200-400 m2.

Khủng hoảng ở phân khúc đất nền, do hiện tượng phân lô bán nền tran lan đã làm rất nhiều nhà đầu tư e sợ phân khúc đất nền. Tuy nhiên, không phải đất nền nào cũng như nhau, và không phải đất nền thì sẽ không có nhu cầu để ở. Thực tế, các nền đất thổ cư, hoặc một phần thổ cư tại các khu vực có dân cư sinh sống, thường được gọi là đất nền dân sinh hoàn toàn phục vụ nhu cầu để ở. Thử tưởng tượng bạn mua một nền đất 100m2, tầm giá 3-4 tỷ, trên hẻm đường Lê Văn Lương, Nhơn Đức, Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh, bạn có thể xin giấy phép xây dựng, xây nhà và ở ngay. Bạn cũng có thể mua một nền đất dân sinh ở thành phố Tân An, Long An, tầm giá hơn 1 tỷ, xây dựng nhà, ở ngay được mà không cần phải chờ đợi cơ sở hạ tầng vì tất cả điện đường trường trạm gần khu vực đó đã có sẵn. Hiểu lầm rằng “đất dân sinh cũng giống như đất nền tại các khu vực hẻo lánh” có thể sẽ làm nhà đầu tư mất đi cơ hội đầu tư vào một loại hình có tỷ suất sinh lời tốt mà không quá rủi ro.

Ngân hàng cho vay với tài sản đất nền nào?

Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất là “Đất nền không thể sử dụng ngay, mục đích mua chỉ để chờ tăng giá”. Đây là một hiểu lầm tai hại, oan ức cho loại hình đất nền dân sinh như mô tả phía trên. Khác với loại hình đất nền tại các nơi hẻo lánh, đất nền dân sinh phục vụ nhu cầu để ở: Hãy tưởng tượng bạn mua một nền đất 100m2, tầm giá 3-4 tỷ, trên hẻm đường Lê Văn Lương, Nhơn Đức, Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh, bạn có thể xin giấy phép xây dựng, xây nhà và ở ngay. Bạn cũng có thể mua một nền đất dân sinh ở thành phố Tân An, Long An, tầm giá hơn 1 tỷ, xây dựng nhà, ở ngay được mà không cần phải chờ đợi cơ sở hạ tầng vì tất cả điện đường trường trạm gần khu vực đó đã có sẵn.

Hiểu lầm rằng “đất dân sinh cũng giống như đất nền tại các khu vực hẻo lánh” có thể sẽ làm nhà đầu tư mất đi cơ hội đầu tư vào một loại hình có tỷ suất sinh lời tốt mà không quá rủi ro.

Một hiểu lầm khác là “đất dân sinh có thanh khoản kém”. Thực ra, vì phục vụ nhu cầu để ở của người dân, đây là nhu cầu thiết yếu, nên đất nền dân sinh có thanh khoản ở mức khá. Tùy theo giá trị, nhưng nhìn chung các lô đất nền dân sinh có thể được thanh khoản trong 2-6 tháng.

Nhiều người cho rằng dĩ nhiên đất thổ cư là để ở, nên “có dân sinh hay không có dân sinh là như nhau”. Trong thực tế, các lô đất dân sinh, gần các khu dân cư đông đúc có thanh khoản tốt và gần như không bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng bất động sản vừa qua. Các nền đất này vẫn đang giữ giá hoặc tăng đều theo nhu cầu ở thực của người dân.

Một hiểu lầm khác là nhiều người tưởng rằng “đất nền là tài sản không sử dụng được, thì không ngân hàng nào cho vay”. Lại một lần nữa tôi xin khẳng định, nó tùy thuộc vào tính pháp lý ,vị trí của lô đất đó và chính sách cho vay của từng ngân hàng khác nhau…

Trong thực tế, đa số các ngân hàng hiện nay vẫn sẽ cho vay đối với tài sản thế chấp là đất nền dân sinh, nếu thẩm định xét thấy định giá hợp lý với khoản vay.

Ngược lại, với loại hình đất nền ở các nơi hẻo lánh, pháp lý không rõ ràng, không có dân sinh, nhiều ngân hàng có thể sẽ rất ngại cho vay đối với các tài sản này. Tuy nhiên, nếu quy chụp tất cả đất nền đều không thể vay, nhiều nhà đầu tư sẽ mất đi cơ hội sử dụng được đòn bẩy hợp lý vào những thời điểm lãi suất thấp như hiện nay. Trong thực tế, hiện nay rất nhiều khách hàng của tôi đang mua đất nền dân sinh tại Nhà Bè, Tân An … và vẫn đang được ngân hàng cho vay với lãi suất từ 6%-7% cố định trong 2-3 năm.

Bài học đầu tư từ cuộc khủng hoảng đất nền

Sau cuộc khủng hoảng vừa rồi, nhiều nhà đầu tư rút ra bài học là chỉ muốn mua bất động sản tạo ra dòng tiền. Thực ra, bài học cần được rút ra phải là: nên mua bất động sản có nhu cầu ở thực, không nhất thiết phải tạo ra dòng tiền hay không. Ví dụ: mua một nền đất dân sinh vùng ven ở hẻm đường Lê Văn Lương, Phước Kiển, Nhà Bè sẽ được xem là một bất động có nhu cầu ở thật, tuy nền đất đó không tạo ra bất cứ dòng tiền nào ngay.

Nếu nhà đầu tư không thực sự cần dòng tiền hàng tháng (vì họ đang thặng dư nhiều mỗi tháng) và muốn tập trung vào tăng trưởng vốn đầu tư thì các bất động sản sinh dòng tiền sẽ không phải là một lựa chọn tối ưu vì cấu phần xây dựng gắn liền với đất sẽ tác động như là tiêu sản, chịu khấu hao và sẽ không tăng giá tốt bằng một mảnh đất cùng vị trí đó.

Như vậy, tuy đất nền dân sinh tại các khu vực vùng ven các thành phố lớn sẽ hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa, giãn dân và kết nội hạ tầng; song trong thực tế, việc mua đất dân sinh thường tồn tại các rủi ro pháp lý đối với những người không chuyên. Người dân không chuyên có thể gặp các rủi ro về dính quy hoạch, các rủi ro về pháp lý trong quá trình ký hợp đồng cọc, công chứng mua bán … Vấn đề này có thể được giải quyết với sự giúp đỡ của cá nhân, tổ chức có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này.