Bớt xám

Trang FB của Cổng thông tin điện tử Chính phủ đăng thông tin về việc UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung 1/10.000 là bước pháp lý quan trọng, mở đường cho việc hoàn tất điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Aqua City, một dự án trọng điểm của Tập đoàn Novaland. Không chỉ Novaland (mã NVL) mà Nam Long (mã NLG), Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã DIG) cũng được hưởng lợi từ quyết định này. Đây được coi là kết quả của nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp theo chỉ đạo của Chính phủ.

Thị trường chứng khoán hấp thụ thông tin trên theo hướng “thị trường bất động sản đang được hỗ trợ để phục hồi trở lại”, chứ không chỉ là một vài doanh nghiệp lớn sẽ thuận lợi triển khai dự án. Cổ phiếu NVL đã có vài phiên tăng giá, đi ngược xu thế thị trường, trở thành chất xúc tác cho đà tăng giá của các cổ phiếu bất động sản khác, trong bối cảnh thông tin về lợi nhuận của nhóm ngành bất động sản chạm đáy.

Theo báo cáo của FiinTrade, doanh thu nhóm bất động sản nhà ở tăng trưởng trong quý III/2024. Thị trường bất động sản nhà ở bắt đầu có tín hiệu hồi phục khi nhìn vào chỉ số tín dụng cho người mua nhà bật tăng trong quý vừa qua, lũy kế 9 tháng đầu năm 2024 đạt 4,6%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 1,2% trong 6 tháng đầu năm.

Doanh nghiệp bất động niêm yết đã kết thúc chuỗi 4 quý tăng trưởng âm liên tiếp khi quý III/2024 ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng gần 19%.

Thống kê của Công ty Chứng khoán Kafi cho thấy, doanh nghiệp bất động niêm yết trên 2 sàn HOSE và HNX đã kết thúc chuỗi 4 quý tăng trưởng âm liên tiếp khi quý III/2024 ghi nhận lợi nhuận tăng gần 19% so với cùng kỳ năm 2023. Nếu loại trừ Novaland thì mức tăng doanh thu quý III năm nay so với cùng kỳ năm ngoái là 16,2% và so với quý liền trước tăng 24,3%, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng 0,9% so với cùng kỳ và giảm 8,1% so với quý liền trước.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ bất động sản trên thị trường sơ cấp đã tăng trở lại, theo số liệu của CBRE. FiinTrade nhận định, trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn khan hiếm (do vướng mắc pháp lý) và nhu cầu thị trường dần hồi phục (một phần được hỗ trợ bởi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hấp dẫn), triển vọng sẽ tích cực hơn đối với các doanh nghiệp có dự án được khơi thông pháp lý và chuẩn bị mở bán trong một vài quý tới, bao gồm Vinhomes (mã VHM), Nam Long, Khang Điền (mã KDH), Đất Xanh (mã DXG), Phát Đạt (mã PDR).

Nhìn vào nhóm bất động sản môi giới, Đất Xanh ghi nhận 3.000 – 4.000 giao dịch trong quý III/2024, bằng một nửa số giao dịch trong 6 tháng đầu năm, trong đó dịch vụ môi giới truyền thống và dịch vụ môi giới bao tiêu lần lượt đóng góp 80% và 20%. Lợi nhuận quý III của Đất Xanh đạt 32 tỷ đồng, giúp công ty môi giới này có lãi khi tính lũy kế 9 tháng đầu năm nay, trong khi cùng kỳ năm ngoái thua lỗ.

Sự ấm lên của thị trường bất động sản, giá đất tăng và các công ty bắt đầu ghi nhận doanh thu đã mang lại kết quả kinh doanh khả quan, mặc dù phần lớn dự án đã bán từ quý III và quý IV năm ngoái.

Có nhiều số liệu và tín hiệu từ thị trường cho thấy, doanh nghiệp bất động sản đã bớt khó khăn, doanh thu phục hồi và xu hướng này nhiều khả năng tiếp diễn trong các quý tới.

Vẫn chưa hẳn là màu hồng

Tuy nhiên, các chỉ số cũng không hẳn là màu hồng. Hàng tồn kho của nhóm bất động sản nhà ở tiếp tục gia tăng, trong khi tiến độ bán hàng vẫn trì trệ thể hiện qua tỷ lệ người mua trả trước/hàng tồn kho đi xuống.

Chứng khoán Kafi cho rằng, bán hàng còn chậm do phân khúc sản phẩm chưa phù hợp và sức cầu thị trường yếu khi kinh tế còn không ít khó khăn.

Trên thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà của ngân hàng đã giảm về mức hấp dẫn. Shinhan Bank đang cho vay với lãi suất dưới 7%/năm, cố định trong 3 năm đầu, ở mức thấp nhất so với các lần lãi suất cho vay chạm đáy trước đó.

Rủi ro là trong phần còn lại của năm 2024, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn là 54.414 tỷ đồng. Trong đó, 42,7% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản, với khoảng 23.251 tỷ đồng. Tính trong 12 tháng tới, có khoảng 45% trong số 245.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở. Ước tính, 42.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có nguy cơ chậm trả nợ gốc phát sinh mới, trong đó 47% lượng trái phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở.

Thách thức của nhóm ngành bất động sản còn lớn trong bối cảnh thu nhập của khách hàng bị ảnh hưởng bởi sự suy giảm tăng trưởng kinh tế trước đó. Tâm lý phòng thủ trước những biến động của các kênh đầu tư do ảnh hưởng của thị trường tài chính thế giới khiến khách hàng thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư.

Trông giỏ bỏ thóc

Nam Long vừa mở bán giai đoạn 2 dự án Nam Long II Central Lake, với doanh số bán hàng đạt 600 tỷ đồng chỉ sau 3 giờ. Kết quả này cộng với bàn giao dự án Akari giai đoạn 2 (TP.HCM) giúp Nam Long có thể đảo ngược kết quả lợi nhuận vào thời điểm cuối năm 2024, tiến sát kế hoạch lợi nhuận, thay vì lỗ 52 tỷ đồng trong quý III và lãi hơn 16 tỷ đồng trong 3 quý đầu năm.

Tại Đất Xanh, doanh nghiệp có kế hoạch triển khai dự án DXH Riverside (tên cũ là Gem Riverside) sau khi hoàn thành việc thanh lý hợp đồng với các khách hàng mua giai đoạn trước. Dự án cung cấp hơn 3.000 căn hộ, được kỳ vọng là “gà đẻ trứng vàng” bởi giá vốn dự án thấp. Tuy nhiên, rủi ro là thỏa thuận với 300 khách hàng đã ký hợp đồng không dễ thông suốt, khi một bộ phận khách hàng không đồng thuận với phương án thỏa thuận mà Đất Xanh đưa ra. Điều này có thể ảnh hưởng đến thời gian doanh nghiệp được cấp giấy phép bán hàng dự án.

Với Phát Đạt, công ty này có 6 dự án dự kiến sẽ được triển khai lần lượt kể từ đầu năm 2025. Doanh thu kỳ vọng của 6 dự án trong 3 năm từ 40.000 – 50.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế khoảng 7.000 tỷ đồng, dự kiến lợi nhuận sẽ ghi nhận trong năm 2026 – 2027.

Bộ ba Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (TCH) – Đầu tư Dịch vụ Hoàng Huy (mã HHS) – Bất động sản CRV (mã CRV) cũng đáng quan tâm. Cổ phiếu HHS đang có thị giá bằng 60% giá trị sổ sách, trong khi một nửa tài sản của Công ty khoảng 3.000 tỷ đồng góp vốn vào Bất động sản CRV. CRV vừa nộp hồ sơ niêm yết trên HOSE, kỳ vọng sau khi niêm yết sẽ phản ánh giá trị khoản đầu tư của HHS.

Không ít nhà đầu tư đang săn tìm cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản, nhưng số công ty có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng triển khai dự án, hiện thực hóa doanh thu và lợi nhuận không nhiều. Vì vậy, nhà đầu tư cần “trông giỏ bỏ thóc”, không nên trông chờ vào sóng ngành.