Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm “nhiệt”

Bộ Tài chính vừa có báo cáo số 3768/BTC-QLCS về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” gửi tới Ủy ban Kinh tế của Quốc hội để tổng hợp gửi Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội.

Báo cáo cho biết, trong giai đoạn 2015 – 2023 có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước với tổng giá trị phát hành hơn 726.335 tỷ đồng. Kỳ hạn phát hành bình quân đạt 3,69%/năm, lãi suất phát hành bình quân đạt 10,15%/năm.

Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm ngày 5/3/2024 là 350.876 tỷ đồng.

Số liệu dẫn từ Sở Giao dịch và Chứng khoán Hà Nội (HNX) thể hiện trong báo cáo cũng cho biết, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản đã tăng mạnh từ mức 3.970 tỷ đồng của năm 2016 lên mức hơn 91.000 tỷ đồng năm 2023.

Trong đó, hai năm 2020 và 2021 đã “bùng nổ” phát hành trái phiếu của doanh nghiệp nhóm này với khối lượng lên đến hơn 178.413 tỷ đồng và 265.906 tỷ đồng. Sau đó, năm 2022 hạ nhiệt về mức 52.643 tỷ đồng và 2023 chỉ còn 91.053 tỷ đồng.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2015 – 2023, có 4 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng là 2,18 tỷ USD.

Theo đánh giá của Bộ Tài chính, thị trường trái phiếu riêng lẻ đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt những doanh nghiệp phát hành quy mô lớn so với vốn tự có, phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc có tài sản đảm bảo nhưng chất lượng tài sản gặp nhiều rủi ro, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai, cổ phiếu doanh nghiệp hoặc tài sản đảm bảo có thể sử dụng đồng thời cho phát hành trái phiếu và dùng cả cho việc đảm bảo các khoản vay của doanh nghiệp, trường hợp thị trường bất động sản hoặc thị trường chứng khoán có biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể không đủ để thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

Huy động 98.000 tỷ đồng qua kênh cổ phiếu

Bên cạnh kênh trái phiếu, giai đoạn 2015-2023, các doanh nghiệp bất động sản (phân loại trên cơ sở doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh liên quan đến lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh bất động sản) đã chào bán cổ phiếu để huy động vốn (bao gồm chào bán ra công chúng và chào bán riêng lẻ của công ty đại chúng) khoảng 98.000 tỷ đồng, chiếm 23% tổng giá trị vốn huy động của tất cả các doanh nghiệp.

Bộ Tài chính cho rằng để doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để. Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản; quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính.

Thanh tra 19 doanh nghiệp bất động sản, xử lý sai phạm tài chính hàng nghìn tỷ đồng

Cũng trong giai đoạn này, Bộ Tài chính đã thanh tra 19 đơn vị có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Số tiền cơ quan thanh tra kiến nghị xử lý tài chính chủ yếu liên quan đến tiền sử dụng đất, kê khai nộp thiếu các loại thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, xác định sai thuế suất ưu đãi…

Trong danh sách 13 doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản bị kiến nghị 1.182,8 tỷ đồng; trong đó kiến nghị nộp ngân sách nhà nước 255,7 tỷ đồng, xử lý tài chính khác là 999,8 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp này gồm có: Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội (Handico), Công ty CP Kosy, Tổng công ty 319 Bộ Quốc phòng, Tổng công ty Viglacera, Tổng công ty Sông Đà, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội, Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng (UDIC), Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp), Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Tổng công ty IDICO-CTCP, Tổng công ty cổ phần phát triển khu công nghiệp, Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex Bình Dương)….

Bộ Tài chính cho biết đến 31/12/2023, 13 doanh nghiệp trên đã cơ bản thực hiện nghiêm túc các kiến nghị và nộp ngân sách. Chỉ còn một số doanh nghiệp chưa thực hiện xong do vướng mắc về xác định giá trị tiền sử dụng đất, phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng tài sản… dẫn đến chậm quyết toán, chậm thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng kiến nghị đối với 6 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thanh tra trong lĩnh vực thanh tra hành chính; trong đó có những cái tên đáng chú ý như: Công ty TNHH Trainco Bình Định, Công ty CP đầu tư và xây dựng công trình 578, Công ty CP bất động sản dầu khí… Tổng số tiền thuế đã kiến nghị truy thu nộp ngân sách 237,4 tỷ đồng (chủ yếu trong việc kê khai và nộp thiếu các loại thuế như: thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, xác định sai thuế suất ưu đãi…).

Đến thời điểm 31/12/2023, các đơn vị và các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản được thanh tra đã cơ bản thực hiện nghiêm túc các kiến nghị (nộp ngân sách trên 236 tỷ đồng).

Để quản lý, giám sát chặt chẽ hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, đảm bảo năng lực tài chính phù hợp với việc triển khai các dự án được cấp phép để giảm thiểu rủi ro cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Theo Bộ Tài chính, cần nghiên cứu bổ sung các quy định khi thành lập doanh nghiệp bất động sản hoặc cấp phép xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản đảm bảo các doanh nghiệp phải đáp ứng đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng tăng cường quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch; giám sát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng, cấp phép mở bán các dự án, hoạt động giao dịch của các sàn giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản…