Số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy, năm 2024, nguồn cung nhà ở từ các dự án mới tại TP.HCM rất hạn chế, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong nguồn cung sơ cấp.

Tương tự, số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM đã chỉ ra, trong 11 tháng năm 2024 chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư (1 dự án nhà ở xã hội).

Bên cạnh đó, không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất và chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại, không có dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng.

Nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường

Từ những số liệu này, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận thấy, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư là quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án được chấp vào các năm trước đại dịch COVID-19 và hệ quả là trong năm 2025 sẽ tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án BĐS mới. Từ việc thiếu nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội dẫn đến giá nhà vẫn “neo” cao.

Trong khi, tình trạng không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất và số lượng dự án được cấp phép xây dựng ít ỏi sẽ dẫn đến hệ quả không có dự án nhà ở mới nào được bổ sung cho thị trường BĐS và sẽ không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội mới nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025.

Chưa hết, trong 11 tháng, tại TP.HCM, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ, bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây.

4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với 1.611 căn và 100% đều là phân khúc cao cấp. Tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn này là 15.142 tỷ đồng, tức là bình quân giá lên tới 9,39 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đây mới là giá bán sơ cấp, thực tế sẽ còn cao hơn nữa.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM và hiện nay thị trường không còn nguồn cung mới nhà ở trung cấp, bình dân có giá vừa túi tiền.

Điều này càng làm thị trường BĐS TP.HCM thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.

Chủ tịch HoREA nhận định, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít. Theo quy luật cung – cầu, mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và với bảng giá đất điều chỉnh thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Nguồn cung sẽ cải thiện nhưng giá nhà khó giảm

Bình luận về vấn đề nêu trên, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nêu rõ, có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường thiếu nguồn cung.

Đầu tiên là thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TP.HCM, ở mức giảm thấp nhất trong 5 năm qua.

Tiếp theo, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.

Ngoài ra, yếu tố pháp lý và chi phí, tâm lý thận trọng của thị trường bất động sản năm 2024 cũng là nguyên nhân đáng chú ý. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi chính thức mở bán, dẫn đến việc nguồn cung mới ra thị trường tiếp tục bị giới hạn.

Bà Giang Huỳnh nhìn nhận, trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung dự kiến sẽ hồi phục dần, nhưng quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2019.

Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp (hạng A, B) sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) tiếp tục khan hiếm trong nội thành. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm.

Theo chuyên gia, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai là các thị trường tiềm năng, cung ứng nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà.

Năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đã tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bán tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như TP. Dĩ An và TP. Thuận An dao động từ 30-40 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với nội thành TP.HCM. Nhiều dự án tại đây không chỉ thu hút người mua để ở mà còn hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn nhờ tiềm năng phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Còn các khu vực như huyện Bến Lức (Long An) và TP. Biên Hòa (Đồng Nai) lại tập trung vào các dự án nhà thấp tầng, thu hút người mua đầu tư dài hạn vì mặt bằng giá thấp hơn TP.HCM. Các dự án tại đây đang hưởng lợi lớn từ các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức – Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành.