Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã phát triển đáng kể cả về quy mô và giá trị tài sản. Tuy nhiên, điều này cũng đồng thời làm nảy sinh những vấn đề phức tạp liên quan đến thủ tục pháp lý, tín dụng và nợ xấu, đặc biệt là với các sản phẩm như trái phiếu bất động sản. Theo Báo cáo giám sát của Quốc hội, trong giai đoạn 2015–2023, lĩnh vực này đã chứng kiến nhiều bất cập về thủ tục pháp lý cũng như sự thiếu rõ ràng trong quy định đối với loại hình tài sản này​.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, mặc dù trái phiếu bất động sản là kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp, nhưng hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định đủ chi tiết để giám sát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu, dẫn đến nhiều vấn đề trong việc bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường​.

Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023. Ảnh: Cổng Thông tin điện tử Quốc hội.

Bẫy tín dụng và nợ xấu: Rủi ro tiềm ẩn

Báo cáo của Quốc hội cho thấy, từ năm 2015 đến 2023, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 18–21% tổng dư nợ tín dụng toàn quốc. Nhiều doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu với lãi suất cao, có khi gần gấp đôi lãi suất tiết kiệm ngân hàng, để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, điều này cũng đi kèm rủi ro lớn, khi các doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ trái phiếu nếu gặp biến động thị trường hoặc bất ổn tài chính.

Báo cáo giám sát của Quốc hội cũng chỉ ra rằng, nhiều quy định pháp luật liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn chưa rõ ràng, đặc biệt là trong việc kiểm soát các phát hành trái phiếu riêng lẻ, số lượng lớn mà không có tài sản đảm bảo. Tình trạng này dễ dẫn đến các rủi ro thanh khoản khi trái phiếu đáo hạn, đồng thời tiềm ẩn khả năng không thu hồi được vốn đầu tư.

Theo đại biểu Tạ Văn Hạ – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam, một trong những giải pháp giảm giá thị trường bất động sản đó là trái phiếu bất động sản. Hiện nay, trái phiếu bất động sản phát hành ra với mức lãi suất 12-15%, cộng với khoảng 3% phí phát hành. Như vậy, mục tiêu của phát hành trái phiếu bất động sản, dư nợ lĩnh vực này đến thời kỳ đáo hạn có áp lực rất lớn. Nếu như không kiểm soát chặt để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, thì việc phát hành trái phiếu không hiệu quả. Hơn nữa, thời gian khoảng 3 năm, mà phải trả lãi suất cao như vậy dễ tạo ra gánh nặng cho nhà nước và Nhân dân, nguy cơ dẫn đến nợ xấu gia tăng và thậm chí là vỡ nợ.

Đại biểu Tạ Văn Hạ – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam phát biểu trước Quốc hội – Ảnh: Cổng Thông tin điện tử Quốc hội.

Các giải pháp khả thi cho thị trường trái phiếu bất động sản

Sự minh bạch thông tin được coi là yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể đưa ra các quyết định tài chính chính xác hơn. Đại biểu Nguyễn Thị Thủy từ Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn cho rằng, việc công khai thông tin tài chính, năng lực của doanh nghiệp, tình hình tài sản đảm bảo, và dòng tiền là cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho nhà đầu tư và tránh các rủi ro về nợ xấu​.

Để giải quyết những thách thức này, Báo cáo giám sát của Quốc hội đề xuất việc nâng cao năng lực giám sát rủi ro của các tổ chức quản lý. Điều này bao gồm việc tập trung vào giám sát các rủi ro tín dụng của doanh nghiệp phát hành và khả năng thanh toán của họ. Đại biểu Mai Văn Hải từ Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa cho rằng, bên cạnh giám sát sau phát hành, nên tăng cường các quy định kiểm soát đầu tư dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp nhằm giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm, tránh các tình huống đầu cơ và thổi giá.

Trong một hướng đi khác, Đoàn Giám sát đề xuất thành lập các quỹ tín dụng bất động sản, cung cấp vốn cho các dự án có khả năng phát triển bền vững, nhằm tăng cường tính lành mạnh của thị trường. Giải pháp này không chỉ đảm bảo dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, đồng thời giúp ổn định thị trường tài chính Việt Nam.

Sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp trong việc xây dựng khung pháp lý chặt chẽ, minh bạch là yếu tố cốt lõi để đảm bảo thị trường trái phiếu bất động sản phát triển bền vững. Những đề xuất nêu trên từ Quốc hội sẽ giúp quản lý tốt hơn các rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

>> Giá bất động sản vượt ‘túi tiền’ người dân trong khi nhiều khu đô thị bỏ hoang