Hà Nội chật chội

“Môi giới tập trung cục bộ ở Hà Nội, thông tin dự án ‘cô đọng’, chủ yếu ở thị trường Thủ đô khiến nhà đầu tư cũng bị cuốn theo. Đây là một trong những lý do khiến dòng tiền chưa chảy nhiều ra tỉnh ngoài”, ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property nói khi bắt đầu cuộc trò chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.

Theo ông Nga, thị trường nhà ở Thủ đô đang trong tình trạng giá căn hộ neo quá cao, đất nền đấu giá cũng bị thổi lên một cách vô tội vạ.

Lý giải điều này, ông Nga cho rằng, nguồn cung nhà ở đã suy giảm suốt một thời gian dài, trong khi nhu cầu không ngừng tăng, nên nhiều bên có hàng chủ động đẩy giá lên cao và khiến thị trường liên tục xác lập các mặt bằng mới.

“Đã đến lúc, dòng tiền cần tìm đến các dự án ngoại tỉnh để làm giảm sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội. Theo ghi nhận của chúng tôi, có không ít dự án tốt, pháp lý đảm bảo với mức giá phải chăng đang xuất hiện ở các địa phương, kể cả các tỉnh xa.

Đây có thể là sản phẩm đầu tư tiềm năng mà nhà đầu tư có thể cân nhắc trong thời gian tới, thay vì chỉ ‘chăm chăm’ vào một thị trường quá chật chội như Hà Nội”, ông Nga nói.

Ghi nhận thực tế cho thấy, giá nhà Hà Nội hiện đã quá cao và vượt ngoài tầm với của nhiều người. Trong báo cáo của Bộ Xây dựng hồi giữa năm 2022 đưa ra thông tin căn hộ giá 25 triệu đồng/m2 gần như “tuyệt chủng” tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM.

Chỉ sau 2 năm, khái niệm về việc biến mất những căn hộ bình dân đã được “nâng tầm” lên một mức mới. Tại Hà Nội, đến thời điểm quý II/2024, thị trường hoàn toàn sạch bóng các dự án căn hộ sơ cấp có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2, mức giá này nếu có chỉ còn tồn tại ở thị trường thứ cấp, với các căn hộ cũ mua đi bán lại.

Trong một diễn biến đáng chú ý khác, việc giá nhà tăng quá nhanh, quá mạnh đã khiến nhiều người có nhu cầu thực “buông súng đầu hàng”.

Thậm chí, một group có tên “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá” dù mới được thành lập cũng đã thu hút sự tham gia của gần 100.000 người, chưa kể rất nhiều group “nhái” ăn theo với tên gọi tương tự cũng thu hút hàng chục nghìn người tham gia.

Thực tế này phản ánh khá rõ 2 điều: “Cơn ngáo giá” của thị trường căn hộ nhận được sự chú ý lớn và nhiều người đã cảnh giác hơn với các thông tin trên thị trường bất động sản, nhất là thông tin tăng giá nhà.

Theo ông Dương Minh Thông – chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh, nhà đầu tư cá nhân Hà Nội đang nắm giữ một lượng tiền rất lớn.

Thời gian qua, do thiếu kênh đầu tư hiệu quả, một bộ phận đã “cất” tiền ở ngân hàng, bộ phận khác chịu tác động của sóng truyền thông về tăng giá sản phẩm nên tham gia rất tích cực vào thị trường căn hộ. Hiện nay, giá nhà đã ở mức quá cao và phân khúc này sẽ chỉ trở về giá trị thực sau một “cơn địa chấn” mạnh.

“Nhà đầu tư đang thiếu kênh đầu tư mang lại lợi nhuận tốt nên quay sang bất động sản, ai cũng ‘nằm vùng’ trong một vài hội nhóm đầu tư nhà đất, cùng với đó sự quan tâm lớn từ truyền thông đối với địa ốc nên dòng tiền cũng theo đó đổ về phân khúc này nhiều hơn”, ông Thông nói.

Tâm lý “người chơi”

Quay trở lại câu chuyện cùng đại diện BHS Property, ông Nga cho biết, nhận thấy thị trường Thủ đô đã quá ngột ngạt, BHS Property đang mở rộng tìm kiếm các dự án ở tỉnh xa để cung cấp thêm cho khách hàng, thay vì chỉ tập trung vào thị trường Hà Nội.

Thị trường đang ngóng chờ các dự án vùng ven khởi động trở lại.

Hiện tại, các địa phương như Hội An (Quảng Nam), Thái Bình, Cẩm Phả (Quảng Ninh), Bình Thuận… đều có các dự án nhà ở, khu đô thị có pháp lý đảm bảo, suất đầu tư hợp lý và cơ hội sinh lời tốt, BHS Property đang nghiên cứu và sẽ giới thiệu tới nhà đầu tư trong thời gian tới.

“Thị trường Hà Nội đã quá nóng và tiềm ẩn rủi ro nên chúng tôi quyết định sẽ tuyển dụng lượng sale lớn để bán các dự án tỉnh xa nhằm mang đến ‘món mới’ cho nhà đầu tư, cũng như góp phần hạ nhiệt cho thị trường Thủ đô”, ông Nga nói và chia sẻ thêm, dù có không ít sản phẩm tốt ở khu vực ngoại tỉnh, nhưng để làm nóng các thị trường này là không dễ.

“Dù sở hữu những sản phẩm tốt, nhưng thực tế, để thuyết phục các chủ đầu tư mạnh dạn truyền thông, đẩy mạnh bán hàng không phải chuyện đơn giản.

Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa chủ động điều này, chưa sẵn sàng thực hiện các chương trình truyền thông, marketing lớn cho dự án, tâm lý e dè sau giai đoạn thị trường suy thoái còn tác động nhiều đến tâm lý. Thậm chí, có dự án chúng tôi sẵn sàng bỏ kinh phí làm truyền thông, marketing, nhưng phía chủ đầu tư lại tỏ ra dè dặt, chưa quyết liệt triển khai”, ông Nga cho hay.

Theo ông Nga, để có thể nắn dòng tiền chảy ra vùng ven, các tỉnh xa, sự chủ động, tự tin của các chủ đầu tư là rất quan trọng. Do đó, kỳ vọng thời gian tới, các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn hơn trong việc truyền thông cho các dự án của mình, từ đó lôi kéo được nhà đầu tư đến với những địa chỉ đầu tư mới.

Phân khúc tiềm năng

Dù việc tăng giá nhà ở, đất nền sốt cục bộ đang gây ra không ít lo lắng, nhưng theo góc nhìn của nhiều thành viên thị trường, điều này cũng phần nào phản ánh việc bất động sản đang phục hồi và có thể bùng nổ trở lại.

Ông Đàm Quang Hoàn – Tổng giám đốc Công ty AZ Green Land nhận định, thời gian tới, cơ hội có thể sẽ đến nhiều hơn với bất động sản nghỉ dưỡng, khi mà bối cảnh hiện tại có nhiều thuận lợi “cổ vũ” cho phân khúc này.

Theo ông Hoàn, khác biệt lớn tạo nền cho phân khúc nghỉ dưỡng phát triển đến từ hành lang pháp lý, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những quy định cụ thể về việc cấp chứng nhận sở hữu cho chủ đầu tư với toàn dự án, hoặc chứng nhận sử hữu cho nhà đầu tư thứ cấp cho mỗi sản phẩm. Từ đó, tạo điều kiện cho việc đảm bảo quyền sở hữu, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng hoặc thế chấp.

Ông Hoàn dự báo, khoảng từ giữa năm 2025 trở đi, thị trường nghỉ dưỡng sẽ phục hồi mạnh mẽ, bởi đây là phân khúc phụ thuộc nhiều vào du lịch, cùng với đó là sự lan toả đến phân khúc này sau khi các phân khúc khác đã phục hồi mạnh mẽ. Do đó, 1,5-2 năm nữa sẽ là thời điểm tốt để các dự án có thể ra mắt thị trường, nhất là phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng.

Còn theo ông Dương Minh Thông, khi giá trị của tài sản như phân khúc căn hộ tại Hà Nội đã tăng quá cao, dòng tiền của nhà đầu tư sẽ có sự so sánh, khi xuất hiện đỉnh nơi này sẽ dẫn đến việc chốt lời và dòng tiền tìm đến các khu vực đang có sản phẩm ở đáy để đầu tư chặng mới.

“Tôi thấy rằng, nhiều nhà đầu tư đã chốt lời tại thị trường Hà Nội và tìm kiếm các thị trường khác đã tạo xong đáy. Đây thường là câu chuyện của các nhà đầu tư chuyên nghiệp và họ luôn đi trước”, ông Thông cho hay.

Để kéo dòng tiền ra khỏi thị trường Hà Nội, ông Nguyễn Minh Đức – Giám đốc Phát triển dự án Hà An Group cho rằng, việc đẩy mạnh hoạt động truyền thông, marketing, các chính sách bán hàng hấp dẫn giữ vai trò quan trọng, song gốc rễ vấn đề vẫn nằm ở phía khách hàng. Chỉ khi khách hàng nhận ra cơ hội từ sản phẩm tốt và hiệu ứng thị trường ấm lên rõ rệt thì điều này mới diễn ra mạnh mẽ.

“Vẫn cần thêm các chuyển biến tích cực từ thị trường để kích thích nhà đầu tư nhập cuộc, bởi trên thực tế, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư vẫn đang quan sát thị trường, chờ cơ hội xuống tiền”, ông Đức nói và cho biết thêm, về phân khúc tiềm năng, hiện tại, các sản phẩm giá hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực tại các địa phương được quan tâm nhiều hơn cả, ví dụ như chung cư, đất nền (liền kề, biệt thự) trong các dự án đầy đủ pháp lý. Triển vọng tăng giá của các phân khúc này vẫn khả quan, nhưng tốc độ tăng sẽ chậm hơn chứ không mạnh như thị trường Hà Nội.

Việc phát triển dự án ra khu vực ngoại ô hay các tỉnh giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất khu vực này thấp hơn khu vực nội đô. Mức giá căn hộ của các địa phương lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố trung tâm. Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả 2 địa phương này đều có mức giá nhà ở (căn hộ) trung bình khoảng 1.500 USD/m2 (tương đương hơn 37 triệu đồng/m2).

Không có giải pháp duy nhất nào để thúc đẩy nguồn cung nhà ở và cải thiện khả năng chi trả. Rõ ràng là cả khu vực tư nhân và Nhà nước đều không thể tự mình thực hiện. Khi hợp tác để cùng giải quyết vấn đề này, khu vực tư nhân có thể mang lại vốn và chuyên môn, trong khi khu vực công có thể cung cấp quyền tiếp cận đất đai và môi trường kinh doanh minh bạch cho các nhà đầu tư.

Bà Đỗ Thị Thu Giang Giám đốc Dịch vụ tư vấn, Savills Việt Nam

Nhà đầu tư lão luyện sẽ chốt lời ở các thị trường tạo đỉnh và dịch chuyển dòng vốn đến các thị trường đã tạo xong đáy. Nhiều địa phương đã công bố quy hoạch tổng thể, cùng với các yếu tố hỗ trợ khác, đây đều là các “key” hỗ trợ thị trường. Mỗi nhà đầu tư cũng chỉ có thể tập trung quan sát một vài thị trường chứ không thể theo dõi diễn biến của tất cả các tỉnh thành, do đó sẽ luôn có cơ hội với các thị trường mới. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư ăn theo sóng của “tay to” đã chốt lời ở thị trường Hà Nội và tìm đến các vùng đất mới.

Ông Dương Minh Thông Chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh