Phiên giao dịch thứ Năm tuần trước (11/7), khi chỉ số ngành bất động sản VNReal chạm về vùng đáy cũng là lúc chứng kiến phiên phục hồi đầu tiên từ vùng đáy của một số mã bất động sản có tính thị trường cao như DIG, CEO. Dòng tiền khá lớn đã đổ vào DIG, DXG hay CEO, với lượng mua chủ động hàng triệu cổ phiếu. Hàng loạt cổ phiếu bất động sản niêm yết đều tăng giá ngay từ sáng ngày thứ Năm.

Cơ hội bắt đáy với cổ phiếu bất động sản niêm yết có thể tiếp diễn trong tuần này, từ các cổ phiếu có tính thị trường cao như trên, hay các cổ phiếu lớn như VHM, VRE, PDR. Tuy nhiên, sự lan tỏa, thăng hoa của nhóm cổ phiếu có sớm thành hiện thực hay không, còn cần vượt qua thách thức về dòng tiền khi chỉ số chung của thị trường đang giao dịch quanh ngưỡng 1.300 điểm. Ở ngưỡng điểm cao này, định giá P/E các nhóm ngành phi tài chính (loại nhóm bất động sản) đang ở vùng đỉnh giá cao so với lịch sử từ năm 2015 tới nay, tương đương vùng đỉnh thiết lập năm 2021 khi nới lỏng tín dụng sau đại dịch Covid, theo số liệu của Fiintrade.

Bà Trương Minh Trang, Giám đốc điều hành Khối Dịch vụ Thông tin tài chính Fiintrade chia sẻ, thị trường không giảm vì định giá cao nhưng khi thị trường giảm, nhà đầu tư sẽ nhìn lại định giá.

Điểm tựa cho nhóm cổ phiếu bất động sản hồi phục là ba sắc luật mới liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023) được thi hành từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu và mặt bằng lãi suất cho vay ở mức hợp lý sẽ kích thích nhu cầu mua nhà. Các doanh nghiệp có sản phẩm tốt sẽ mở bán tốt hơn. Theo Công ty Chứng khoán HSC, dự báo lợi nhuận của các công ty như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt sẽ phục hồi trong năm 2025, và tiếp tục phục hồi trong năm 2026. Còn nhìn từ góc độ thị trường thì dòng tiền tìm kiếm cơ hội ở những cổ phiếu, nhóm ngành không tăng trong mấy tháng qua, trong đó có những mã giảm mạnh, thiết lập đáy.

Nếu VN-Index vẫn ở quanh mức 1.300 điểm mà lợi nhuận của nhóm ngân hàng không có tiến triển thì cần có ngành khác thúc đẩy thị trường và ngành đó nhiều khả năng là bất động sản.

Ông Nguyễn Thanh Nguyên Vũ, TVN Founder

Thị trường đã từng kỳ vọng nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ thu hút dòng tiền sau những đợt mở bán hàng thành công những tháng đầu năm, “phá băng” thị trường bất động sản, lãi suất vay mua nhà giảm xuống mức thấp kỷ lục (khởi đầu chỉ 6%/năm ở những ngân hàng dẫn đầu về cho vay mua nhà). Tuy nhiên, sự trỗi dậy của nhóm cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn quý II rất yếu và nhanh chóng suy giảm trở lại do nhìn vào từng doanh nghiệp cụ thể thì tình hình còn khó khăn.

Đến thời điểm này, thị trường chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các cổ phiếu trong nhóm bất động sản. Tăng giá mạnh là cổ phiếu của các doanh nghiệp có câu chuyện riêng (như NTL bán hết dự án dự kiến ghi nhận lợi nhuận đến 500 tỷ đồng), hay cổ phiếu được quản trị tốt về tài chính (như NLG, HDG, KDH). Trong khi đó, các doanh nghiệp không có lợi thế về tài chính lành mạnh như NVL, DXG và DXS, giá cổ phiếu vẫn giảm mạnh do ảnh hưởng của sự cố mất thanh khoản trái phiếu ở Đất Xanh miền Nam – công ty liên kết của DXS và sau đó, lãnh đạo doanh nghiệp này đã phản hồi thông tin khá rõ ràng về sự không liên quan của DXS với gói trái phiếu này.

Nói thêm về áp lực trái phiếu, theo báo cáo của FiinRatings, tổng giá trị thanh toán trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) đến hạn cả năm 2024 ở mức cao, lên tới 376.500 tỷ đồng; trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm giá trị cao nhất, đạt 154.800 tỷ đồng (giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng). Áp lực trả nợ trái phiếu là lớn nhất đối với nhóm ngành bất động sản. Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng còn yếu, các chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ trái phiếu. Đây vẫn là rủi ro lớn cho nhóm cổ phiếu bất động sản, khi một doanh nghiệp gặp vấn đề sẽ ảnh hưởng dây chuyền tới các doanh nghiệp khác.

Phản ánh từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, dù thị trường đã ấm lại nhưng dòng tiền với các doanh nghiệp còn rất khó khăn.

Như vậy, tuần này sẽ là thời điểm để đánh giá dòng tiền có quay trở lại mạnh mẽ để đẩy giá nhóm cổ phiếu bất động sản vừa tạo đáy tăng mạnh hay không. Nếu kỳ vọng thành hiện thực, nhóm bất động sản sẽ thành trụ cột, điểm tựa nâng đỡ chỉ số chung. Số liệu cho thấy, dòng tiền dịch chuyển vào nhóm ngành bất động sản tăng trở lại và tỷ lệ khối lượng giao dịch cao hơn các ngành khác nhưng chưa phải mức ấn tượng để dự đoán về một sóng tăng mạnh mẽ có tính thuyết phục cao. Dù sao các mã bất động sản NVL, HDC, VHM, PDR, DIG cũng đang được nhà đầu tư nước ngoài mua ròng phiên cuối tuần sau chuỗi tháng ngày bị bán ròng liên tiếp.

Trong khi đó, nhóm cổ phiếu ngân hàng xét về định giá theo P/B cũng đang ở mức tiệm cận P/B trung bình 3 năm. Những cổ phiếu có câu chuyện riêng như LPB, HDB vẫn giữ vững đà tăng trong quý II, khi các mã ngân hàng khác điều chỉnh hoặc đi ngang.

Nhóm ngân hàng sẽ được nâng đỡ bởi triển vọng kết quả kinh doanh quý II chuẩn bị công bố. Theo SSI Research, triển vọng tăng trưởng tích cực được ghi nhận ở nhiều mã ngân hàng lớn.

Tương tự, nhóm ngành chứng khoán cũng đang ở mức định giá cao theo P/B, phản ánh sự phục hồi lợi nhuận của nhóm ngành chứng khoán nhờ thanh khoản thị trường hồi phục cũng như mảng tự doanh có lãi lớn.

Dòng tiền đẩy các nhóm ngành này lên một mức định giá mới là khá khó khăn khi mà nhà đầu tư đang rất thận trọng với các mã cổ phiếu có thanh khoản lớn và ưu tiên giao dịch ngắn hạn hơn là nắm giữ dài hạn ở thời điểm này.

Xác suất bất động sản là nhóm ngành làm điểm tựa cho thị trường đi lên trong giai đoạn cuối năm sẽ có sự chuyển giao trong giai đoạn tháng 7 – tháng 8 (cuối quý III) từ nhóm ngành ngân hàng sang bất động sản. Ông Nguyễn Thanh Nguyên Vũ, TVN Founder nhận định, lý do là ngân hàng càng về cuối năm sẽ khó mà giữ được mức đỉnh lợi nhuận quý I thì cần có ngành khác thúc đẩy thị trường và ngành đó nhiều khả năng là bất động sản. Lợi nhuận của ngành bất động sản trong quý I/2024 tăng trưởng thấp do công ty lớn là Vinhomes chưa đóng góp được nhiều, trong khi kế hoạch lợi nhuận năm của công ty này là đáng kể.

“Cộng thêm các doanh nghiệp trong ngành mở bán tăng thêm thì doanh thu, lợi nhuận nhóm ngành bất động sản trong quý II và các quý tới sẽ khởi sắc, thúc đẩy giá cổ phiếu. Ngành bất động sản phục hồi sẽ thúc đẩy thị trường đi lên”, ông Vũ kỳ vọng.