Khép lại năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) đang trong quá trình phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Hoạt động M&A được nhiều tổ chức, chuyên gia dự báo sẽ sôi động bởi doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn về dòng tiền. Tuy nhiên, thực tế, M&A chỉ thực sự sôi động ở lĩnh vực bất động sản khác, không phải bất động sản nhà ở. Bởi vướng mắc pháp lý trong chuyển nhượng dự án vẫn hiện hữu.

Năm 2024 chỉ có vài thương vụ M&A bất động sản nhà ở nổi bật.

Đơn cử như, Becamex IDC chuyển nhượng dự án cho Capital Land, thương vụ này được ước tính hơn 14.000 tỷ đồng; Novaland chuyển nhượng NovaHills Mũi Né, với tổng giá trị chuyển nhượng gần 1,9 tỷ đồng; Nam Long Group chuyển nhượng 25% vốn dự án Paragon Đại Phước cho Nishi Nippon Railroad, thương vụ chuyển nhượng có giá trị 662 tỷ đồng; Tập đoàn Keppel (Singapore) thoái 70% cổ phần tại dự án Saigon Sports City; Kim Oanh Group bán dự án The One World cho Sumitomo ForestryKumagai GumiNTT Group với giá trị giao dịch là 1 tỷ USD…

Đánh giá về hoạt động M&A BĐS nhà ở, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy, các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM là những đại đô thị với tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn. Tuy nhiên, họ khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất.

Thị trường dành cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng cũng rất khó tiếp cận, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn thiện pháp lý 5-7 năm trước hoặc hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.

Ông Khương cho rằng, “khẩu vị” của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực BĐS nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế, chỉ có một số ít nhà đầu tư như từ Malaysia sở hữu một vài dự án. Nếu không tháo gỡ vướng mắc thì khó có thể kỳ vọng vào các thương vụ M&A mới.

Trong khi đó, tại TP.HCM, trong 11 tháng năm 2024, không có dự án nhà ở thương mại nào được M&A.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận thấy, hoạt động M&A dự án tại TP.HCM đang bị “ách tắc”. Các doanh nghiệp bên nhận chuyển nhượng thường có năng lực, nhất là năng lực tài chính, giúp tái khởi động lại dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “trùm mền”, ngừng triển khai để không lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp cũng là nguồn lực của nền kinh tế và của xã hội. Nhưng, nhiều chủ đầu tư cần chuyển nhượng dự án để tái cơ cấu đầu tư, vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền mà không thực hiện được.

Ông Châu cho rằng, tình trạng “ách tắc” M&A dự án nhà ở là do khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023, quy định: “Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước, phần dự án chuyển nhượng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất”.

Quy định tại khoản 3 Điều 40 chưa thật đồng bộ với quy định tại khoản 3 Điều 39. Cụ thể, khoản 3 Điều 39 quy định: “Sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng”, bao gồm nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án và của chủ đầu tư chuyển nhượng, bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Lý giải, ông Châu nêu rõ, chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung).

Do đó, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì tại khoản 3 Điều 40 chỉ cần quy định “chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS phải thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng”.

Từ vướng mắc này, Chủ tịch HoREA đề nghị tháo gỡ “điểm nghẽn” về hoạt động M&A dự án, để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Doanh nghiệp tích cực “góp gạo thổi cơm chung”

Gần đây nhất là câu chuyện Vinhomes “bắt tay” với Tập đoàn Nomura Real Estate (Nhật Bản) đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược toàn diện. Trong đó, có lĩnh vực BĐS nhà ở.

Tương tự, hồi đầu tháng 8, Cosmos Initia – thành viên Daiwa House Group đã liên doanh với Công ty CP Đầu tư TT Capital và Koterasu Group khởi công xây dự án căn hộ TT AVIO ở TP. Dĩ An, Bình Dương.

Đây là dự án nhà ở vừa túi tiền, được xây dựng trên diện tích hơn 17.450 m2, quy mô gần 2.000 căn hộ có diện tích trung bình dưới 60 m2. 80% trong số này có giá dưới 2 tỷ đồng/căn.

Hồi tháng 4, Kim Oanh Group ký kết với 3 đối tác Nhật Bản cùng triển khai dự án khu đô thị gần 50 ha ở Bình Dương, vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Không chỉ “bắt tay” với các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp BĐS trong nước cũng tích cực hợp tác với nhau.

Đơn cư như hồi cuối tháng 11, Tập đoàn Bcons và Tập đoàn Tân Đông Hiệp hợp tác, khởi công và ra mắt dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp tại phường Tân Đông Hiệp, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Dự án có quy mô gần 20.000 m2, cung cấp cho thị trường 2.650 căn hộ (1.800 căn hộ ở, 850 căn hộ cho thuê). Dự án dự kiến sẽ mở bán trong năm 2025 và bàn giao nhà vào năm 2027.

Trước đó, Công ty CP Xây dựng Đầu tư và Phát triển Lĩnh Phong Conic (Conic) hợp tác với Công ty CP BĐS Eximrs để phát triển dự án căn hộ Conic Boulevard tại huyện Bình Chánh, TP.HCM.

Giới chuyên gia bình luận, thực tế, xu hướng các doanh nghiệp bất động sản “góp gạo thổi cơm chung” đã không còn xa lạ. Trong đó, việc tìm kiếm sự liên kết nhằm củng cố năng lực tài chính, bổ sung khả năng tiếp thị, phân phối sản phẩm là cần thiết trong giai đoạn thị trường có nhiều biến động, đáp ứng các quy định mới.

Đồng thời, khách hàng ngày càng hiểu biết hơn, đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS phải có nguồn vốn hỗ trợ từ bên ngoài.