Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) đã khép lại năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực.

Theo đó, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà đã được củng cố, nhờ hàng loạt các động thái, chính sách hỗ trợ, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng cùng sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp ngành, địa phương.

Đồng thời, động lực phục hồi và phát triển thị trường BĐS vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị và nhu cầu sở hữu nhà ở của các hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Hàng loạt các dự án đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm được thúc đẩy triển khai, hoàn thiện, tạo ra sự kết nối ngày càng thuận tiện, cũng góp phần gia tăng giá trị cho BĐS và tạo ra các nhu cầu BĐS.

Chung cư dẫn dắt thị trường

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.

Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, nhưng, căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.

Nguồn cung căn hộ mới trong vừa qua chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên), chiếm 65%.

Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chào bán mới, tỷ trọng căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm % so với cùng kỳ. Tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23 điểm % so với quý IV/2023.

Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.

Xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.

VARS cho rằng, luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn hơn. Theo quy định mới của Luật Đất đai, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng. Trong khi, các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai các dự án quy mô lớn, gặp khó khăn khi phát triển dự án nhà ở thương mại.

Mặc dù có giá bán cao, các dự án nhà ở mới trong năm 2024 vẫn được hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%. Ở chiều ngược lại, việc nhu cầu nhà ở vừa túi tiền không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể “rẻ” và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp.

Các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu rất lớn. Đồng thời, các chủ đầu tư lớn thường phát triển dự án ở các khu vực ven đô hoặc khu vực có tiềm năng, với quỹ đất lớn nhưng giá trị đất ngày càng cao, đặc biệt khi được quy hoạch đồng bộ.

Những nút thắt cần tháo gỡ

Vì vậy, VARS nhận định, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Thứ nhất, cần tiếp tục rà soát các dự án BĐS gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.

Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS đang triển khai, giúp các dự án dang dở “hồi sinh”, đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Thứ ba, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án BĐS vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường.

Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước. Trong khi hầu hết các doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Rất nhiều nhà đầu tư, nhất là các chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn “hồi sinh” các dự án BĐS dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.