Dự án giảm quy mô và bị đội vốn

Đại diện công ty mẹ của Năm Bảy Bảy là Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (mã CII) cho biết, Uỷ ban nhân dân TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án NBB Garden III cho Năm Bảy Bảy. Dự án có quy mô 5,2 ha, tổng vốn đầu tư 4.478 tỷ đồng, sẽ cung cấp ra thị trường hơn 2.100 sản phẩm căn hộ, nhà liền kề, shophouse.

Thông qua công ty con, CII đang gián tiếp sở hữu dự án Khu căn hộ cao tầng NBB II tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, quy mô 7,88 ha, tổng vốn đầu tư 2.433 tỷ đồng, triển khai từ năm 2017 đến năm 2025; dự án Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III tại Quận 8, TP.HCM, quy mô 5,27 ha, tổng vốn đầu tư 2.706 tỷ đồng, triển khai từ năm 2017 đến năm 2025.

Về dự án NBB Garden III, dự án này ban đầu có quy mô 7,75 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 2.706 tỷ đồng, triển khai từ năm 2017 đến năm 2022, nhưng do việc chậm xin chủ trương đầu tư, Năm Bảy Bảy đã điều chỉnh giảm quy mô dự án xuống 5,27 ha, đồng thời kéo dài thời gian triển khai từ năm 2017 đến năm 2025.

Theo quy định Điều 24 và Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024), chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán sản phẩm và nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện như đã được khởi công, có quyết định giao đất, giấy phép xây dựng dự án, thông báo khởi công, đối với chung cư và toà nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng…

Như vậy, với trường hợp dự án NBB Garden III, Năm Bảy Bảy mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa có giấy phép xây dựng, chưa khởi công, nên chưa thể huy động nguồn vốn từ người mua nhà. Trong khi đó, vốn đầu tư của dự án hiện đã tăng 65,48% so với kế hoạch ban đầu, tương ứng tăng thêm 1.772 tỷ đồng, lên 4.478 tỷ đồng.

Tính đến 30/6/2024, Năm Bảy Bảy có 24,6 tỷ đồng tiền mặt, trong khi tổng nợ vay 3.413,3 tỷ đồng, bằng 193,3% vốn chủ sở hữu.

Tính đến 30/6/2024, Năm Bảy Bảy có 24,6 tỷ đồng tiền mặt, trong khi tổng nợ vay 3.413,3 tỷ đồng, bằng 193,3% vốn chủ sở hữu (trung bình tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của ngành chỉ khoảng 70%). Công ty đã đầu tư 882,2 tỷ đồng vào dự án NBB Garden III và đang tập trung nguồn lực để triển khai dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp Khu dân cư De Lagi tại Bình Thuận, với giá trị đã đầu tư 1.038,5 tỷ đồng; dự án Khu dân cư Sơn Tịnh tại Quảng Ngãi với giá trị đã đầu tư 611,5 tỷ đồng và một số dự án khác.

Như vậy, Năm Bảy Bảy sẽ phải tìm cách huy động thêm vốn để triển khai dự án NBB Garden III.

Về vấn đề này, đại diện CII chia sẻ, dự án NBB Garden III sẽ do CII và Năm Bảy Bảy triển khai, không có đối tác bên ngoài. Công ty sẽ sử dụng các nguồn vốn được phép huy động theo luật, bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động từ người mua nhà (ở các dự án trước đó, CII thường dùng vốn chủ sở hữu và vốn vay để xây dựng nền móng, khi có giấy phép mở bán sẽ huy động vốn từ người mua nhà). Hiện doanh nghiệp chưa thể chia sẻ kế hoạch triển khai dự án, kế hoạch huy động vốn chi tiết, do dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, cần thời gian để lên kế hoạch chi tiết và xin giấy phép xây dựng.

Hiệu quả sử dụng tài sản và vốn thấp

Những năm gần đây, trong bối cảnh chung là nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM bị tắc nghẽn pháp lý, không thể triển khai, Năm Bảy Bảy cũng gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh, còn các dự án ở Bình Thuận và Quảng Ngãi đóng góp không đáng kể, khiến hiệu quả kinh doanh suy giảm.

Xét hiệu quả sử dụng tài sản (ROA) và vốn chủ sở hữu (ROE), Năm Bảy Bảy là một trong số ít công ty bất động sản có kết quả kinh doanh kém nhất. Cụ thể, năm 2022, doanh nghiệp có ROA là 0,11%, ROE là 0,33%, trong khi trung bình ngành lần lượt là 4,92% và 11,3%. Tương tự, năm 2023, doanh nghiệp có ROA là 0,03%, ROE là 0,11%, trong khi trung bình ngành là 4,21% và 10,65%. Trong nửa đầu năm 2024, với việc chỉ lãi 235 triệu đồng, Năm Bảy Bảy ghi nhận ROA là 0,003% và ROE là 0,013%.

Do dự án mới chậm triển khai, thiếu dự án mới gối đầu, lợi nhuận của Năm Bảy Bảy lao dốc, nhất là khi chi phí lãi vay ở mức cao (dư nợ vay lớn khiến chi phí lãi vay bào mòn gần hết lợi nhuận gộp và doanh thu tài chính), dẫn tới hiệu quả kinh doanh thấp hơn nhiều so với trung bình ngành.

Thêm nữa, từ năm 2021 tới nửa đầu năm 2024, Năm Bảy Bảy đang trong giai đoạn đầu tư, dòng tiền kinh doanh bị thâm hụt kéo dài: Dòng tiền kinh doanh năm 2021 âm 103,2 tỷ đồng, năm 2022 âm 1.144,2 tỷ đồng, năm 2023 âm 500,3 tỷ đồng, nửa đầu năm 2024 âm 403,3 tỷ đồng.

Năm Bảy Bảy vừa được chấp thuận đầu tư dự án NBB Garden III sau nhiều năm chờ đợi là cơ hội cho Công ty định giá lại quỹ đất từ giá trị sổ sách sang giá thị trường khi triển khai xây dựng và bán hàng. Tuy nhiên, hiện vẫn đang là giai đoạn đầu của quá trình đầu tư, doanh nghiệp cần thêm thời gian để xin giấy phép xây dựng, triển khai xây dựng phần móng trước khi có thể mở bán và huy động vốn từ người mua nhà. Thông thường, một dự án có thời gian từ khi khởi công tới khi hoàn thành khoảng 2 năm. Theo đó, nếu dự án được khởi công cuối năm nay hoặc đầu năm sau, thì dự kiến cuối năm 2026, đầu năm 2027, Năm Bảy Bảy mới hạch toán được lợi nhuận.