Các dự án mới được triển khai, sức mua gia tăng, và sự điều chỉnh chính sách tín dụng đã mở ra cơ hội phục hồi cho thị trường BĐS.

Rộng cửa tín dụng bất động sản

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), cho vay BĐS đến cuối quý III/2024 là 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái. Tốc độ này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế (9%) và chiếm khoảng 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Dư nợ tín dụng BĐS kinh doanh tăng cao hơn so với tín dụng BĐS tiêu dùng, lần lượt tăng 16% và 4,6% so với đầu năm.

Số liệu của ngành ngân hàng khá tương ứng với số liệu mà Bộ Xây dựng công bố trong báo cáo thị trường BĐS quý III với những dữ liệu khá tích cực. Theo đó, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành đã tăng mạnh, với 16 dự án, quy mô khoảng 3.314 căn, cao hơn 177,7% so với quý II/2024.

Đặc biệt, số lượng dự án được cấp phép mới cũng gia tăng, đạt 23 dự án với khoảng 11.669 căn, đánh dấu sự phục hồi rõ rệt của thị trường. Riêng trong tháng 8, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng gần 24.000 tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng tăng ở các phân khúc như các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở (tăng lên 328.339 tỷ đồng); các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng (tăng lên 45.102 tỷ đồng); các dự án nhà hàng, khách sạn (tăng lên 64.720 tỷ đồng); cho vay xây dựng, sửa chữa, nhà để bán, cho thuê (tăng lên 125.854 tỷ đồng); cho vay mua quyền sử dụng đất (tăng lên 98.837 tỷ đồng); dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh BĐS khác (tăng lên 469.938 tỷ đồng).

Thị trường BĐS sôi động hơn khi nền kinh tế hồi phục cộng với mặt bằng lãi suất đã về mức thấp trong nhiều năm khiến người dân mạnh dạn hơn với việc “gõ cửa” ngân hàng vay vốn.

Từ phía đơn vị cung ứng vốn, các ngân hàng tích cực triển khai các gói vốn với lãi suất hấp dẫn cùng nhiều chính sách ưu đãi khác nhằm kích cầu cho vay mua nhà ở trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng chậm.

Về chính sách, các luật gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường. Điều này cũng giúp củng cố niềm tin của người mua nhà và các ngân hàng cũng rộng cửa hơn trong việc giải ngân cho vay lĩnh vực này.

Báo cáo tài chính quý III/2024 được các ngân hàng công bố mới đây cho thấy, tín dụng BĐS có xu hướng tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn tại một số ngân hàng.

Một số ngân hàng đã có dư nợ tín dụng BĐS lên đến 25 – 35% tổng dư nợ. Tại Techcombank, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đến hết quý III/2024 đạt gần 210.000 tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm nay và chiếm gần 35% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này.

Tại VPBank, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đến hết quý III/2024 là gần 165.000 tỷ đồng, tăng 43,5% so với đầu năm và chiếm gần 26% tổng dư nợ tín dụng.

Tại HDBank, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đến hết quý III/2024 khoảng 61.200 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng. Tại MBBank, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đến hết quý III/2024 đạt hơn 55.000 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này.

2 ngân hàng có dư nợ tín dụng BĐS “tăng bằng số lần” là VIB và KienLong Bank. Theo đó VIB tăng 275%, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS (kinh doanh, tự sử dụng) của KienLong Bank tăng 172% so với đầu năm nay.

Nhu cầu vay bất động sản còn cao

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, tăng trưởng tín dụng BĐS sẽ hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành năm nay đạt 15% như kế hoạch đề ra trước đó. Với tỷ trọng khoảng 21% dư nợ toàn hệ thống thì dư nợ cho lĩnh vực BĐS tăng khoảng 10% sẽ kéo tăng trưởng tín dụng chung thêm 2,1%. Do đó, có thể nói để đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng chung thì sự phục hồi của tín dụng cho lĩnh vực BĐS đóng góp rất đáng kể.

Ông Nguyễn Trí Hiếu dự báo, năm 2025, thị trường BĐS sẽ sôi động hơn nên kỳ vọng tăng trưởng tín dụng cũng sẽ tốt hơn. Thêm vào đó, giá nhà đất ở mức cao và chưa kể bảng giá đất tại TP Hồ Chí Minh hiện nay tăng lên. Điều này sẽ phần nào thúc đẩy tăng trưởng tín dụng nói chung, tín dụng BĐS nói riêng gia tăng trong thời gian tới. Chưa kể, đa số tài sản thế chấp cho các khoản vay hiện nay là BĐS. Khi ngân hàng thẩm định tài sản và cấp hạn mức cho vay thì mức tín dụng cũng cao hơn trước khi giá đất tăng lên.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng lưu ý, tín dụng BĐS hiện đang chiếm từ 20 – 21% tổng dư nợ của nền kinh tế là đã ở mức cao, một số nước duy trì ở tỷ lệ từ 10 – 15% là hợp lý.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cũng đánh giá, nguồn vốn vẫn là khó khăn “đeo bám” DN BĐS. Trong đó, nguồn vốn tín dụng vẫn là kênh chủ đạo để các DN nhìn vào phục vụ hoạt động kinh doanh, bởi các kênh huy động khác đều đang gặp khó.

Ngân hàng dự kiến bơm gần 670.000 tỷ đồng tín dụng vào nền kinh tế cuối năm 2024, tạo cơ hội phục hồi cho BĐS. Tuy nhiên, khả năng tận dụng dòng vốn này vẫn phụ thuộc vào tài chính DN, pháp lý và sức tiêu thụ thị trường.

Hướng dòng vốn vào nhu cầu thực

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường BĐS quý IV/2024 đang có những xu hướng mới nổi bật và có sự phục hồi trên diện rộng nhiều phân khúc như căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề, BĐS công nghiệp…

Bên cạnh đó, một số dự án BĐS chính thức được tái khởi động trong những tháng cuối năm khi mà các chính sách mới có hiệu lực kỳ vọng sẽ đem lại nhiều động thái mới cho thị trường.

Theo VIS Rating, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp các DN BĐS giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong năm 2024 và 2025. Tuy nhiên, VIS Rating nhấn mạnh, tín dụng BĐS chủ yếu là cho vay trung và dài hạn, có thời gian dài.

Do đó việc tuân thủ nghiêm các quy định về tín dụng, về mục đích sử dụng vốn vay và hiệu quả hoạt động của DN, sẽ không chỉ là yếu tố bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả mà còn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Các tổ chức tín dụng (TCTD) cần đặc biệt quan tâm, khai thác và sử dụng vốn hợp lý, hiệu quả, gắn với những chuyển biến tích cực từ thị trường; về phát triển BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh, khu chế xuất – khu công nghiệp; du lịch dịch vụ; về tạo lập nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, với những thay đổi từ cơ chế chính sách và giải pháp phát triển bền vững cho thị trường.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho hay, tín dụng BĐS hướng đến đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. NHNN tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bảo đảm cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Tín dụng BĐS cuối năm 2024 vẫn đối mặt với nhiều thách thức lớn. Một số DN lớn phải tái cơ cấu nợ và xử lý tài sản, trong khi các DN nhỏ hơn gặp khó trong việc đáp ứng điều kiện vay vốn. Bên cạnh đó, áp lực lãi vay và tỷ lệ tồn kho cao tiếp tục đè nặng lên ngành. Ngược lại, những DN BĐS có dự án khả thi hoặc chuẩn bị nguồn cung mới trong quý IV/2024 có thể hưởng lợi từ dòng vốn tín dụng bổ sung.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia

(Theo Kinh tế & Đô thị)